¿Qué pasa con los propietarios de un edificio en ruinas? Todo lo que necesitas saber

Imagina que tienes un edificio antiguo, quizás una propiedad heredada o una inversión que has dejado de lado durante años. Un día, recibes una notificación del ayuntamiento informándote de que el inmueble está en estado de ruina y que debes tomar medidas. ¿Qué significa esto realmente? ¿Cuáles son tus obligaciones como propietario? ¿Te pueden obligar a demolerlo? ¿Y si no tienes dinero para rehabilitarlo? Estas son algunas de las preguntas que surgen cuando un edificio es declarado en ruina, y hoy voy a explicarte todo lo que necesitas saber.

¿Qué se considera un edificio en ruinas?

Para entender el problema, lo primero es saber qué significa exactamente que un edificio esté en ruina. No basta con que esté viejo o tenga desperfectos. Legalmente, se habla de ruina cuando la estructura presenta problemas graves que comprometen su estabilidad, seguridad o salubridad, y hay distintas formas en que esto puede suceder:

• Ruina física o técnica: Se produce cuando el edificio ha sufrido daños estructurales que hacen que sea peligroso habitarlo. Puede ser consecuencia del paso del tiempo, de una mala conservación o de un desastre como un incendio o un terremoto.
• Ruina económica: Ocurre cuando el coste de las reparaciones necesarias para mantener el edificio en condiciones de seguridad supera el 50% del valor del inmueble. En este caso, se considera más lógico demolerlo que repararlo.
• Ruina urbanística: Se da cuando las normativas municipales o planes urbanísticos han cambiado y el edificio ya no cumple con la regulación vigente, por lo que se ordena su demolición.

Si tu propiedad encaja en alguno de estos supuestos, la administración puede iniciar un procedimiento de declaración de ruina, con consecuencias directas para ti como propietario.

¿Quién puede iniciar la declaración de ruina?

La declaración de ruina de un edificio no es algo que decida el propietario por su cuenta. Existen tres vías principales por las que puede iniciarse este procedimiento:

• A instancia del propietario: Si eres consciente de que tu edificio está en mal estado y no puedes o no quieres rehabilitarlo, puedes solicitar que se declare en ruina. Esto puede ser una opción cuando no tiene sentido económico realizar las reparaciones necesarias.
• Por parte de la administración: Los ayuntamientos pueden iniciar el procedimiento si consideran que el edificio supone un peligro para la seguridad pública o si su estado de deterioro es evidente.
• Por denuncia de terceros: En ocasiones, los vecinos, comunidades de propietarios o incluso particulares pueden alertar al ayuntamiento sobre el mal estado de un inmueble. Esto puede ocurrir si el edificio está abandonado, representa un riesgo para los colindantes o afecta la estética de la zona.

En cualquiera de estos casos, se abre un expediente en el que se realizan inspecciones técnicas para determinar si el inmueble realmente está en estado de ruina y qué medidas deben tomarse.

Obligaciones del propietario de un edificio en ruinas

Si eres el propietario de un edificio que ha sido declarado en ruina, tienes una serie de obligaciones legales que no puedes ignorar. Lo más importante que debes saber es que la ley te impone el deber de conservación de la propiedad, lo que significa que no puedes simplemente desentenderte del problema.

Cuando un inmueble es declarado en ruina, las autoridades pueden exigirte una de estas dos acciones:

• Rehabilitar el edificio: Si la ruina no es total, es posible que se te ordene realizar obras para devolver el inmueble a un estado seguro. Esto puede incluir desde reforzar estructuras hasta solucionar problemas de humedad o estabilidad. Si no cumples con esta orden, la administración puede ejecutar las obras de forma subsidiaria y pasarte la factura.

• Demoler el edificio: En los casos en los que la rehabilitación no sea viable o económicamente razonable, te pueden obligar a derribar el edificio. En este caso, el coste de la demolición recae sobre ti, salvo que existan programas de ayudas o subvenciones que puedas solicitar.

Si ignoras la notificación y no realizas las actuaciones exigidas dentro del plazo establecido, el ayuntamiento puede proceder a la ejecución forzosa, demoliendo el edificio por su cuenta y reclamándote los costes. Además, pueden imponerte sanciones económicas por desobediencia administrativa.

¿Qué pasa con la propiedad cuando se demuele el edificio?

Uno de los aspectos que más preocupan a los propietarios es qué ocurre con su derecho de propiedad una vez que el edificio es demolido. La respuesta es sencilla: sigues siendo el dueño del terreno, incluso si el inmueble desaparece.

Sin embargo, si el edificio estaba sujeto al régimen de propiedad horizontal (es decir, si se trataba de un bloque de pisos con diferentes propietarios), la demolición implica la extinción del régimen. En este caso:

• Los copropietarios dejan de tener derechos sobre sus respectivas viviendas, ya que estas desaparecen.
• Se abre la posibilidad de reconstruir el edificio o vender el solar.
• Si no hay acuerdo entre los propietarios, puede ser necesario recurrir a la vía judicial para decidir qué hacer con el terreno.

En muchos casos, los antiguos dueños optan por vender el terreno a promotoras inmobiliarias o al propio ayuntamiento, que puede estar interesado en darle un nuevo uso.

¿Existen ayudas o subvenciones para propietarios de edificios en ruinas?

En España, existen programas de rehabilitación y conservación de edificios que pueden ayudarte a costear parte de las obras necesarias para evitar la ruina. Algunas de las opciones disponibles incluyen:

• Ayudas autonómicas y municipales: Dependiendo de la comunidad autónoma en la que te encuentres, es posible que existan subvenciones específicas para la rehabilitación de edificios antiguos.
• Fondos europeos: Programas como los fondos Next Generation de la Unión Europea están destinando recursos para mejorar la eficiencia energética y la conservación del parque inmobiliario.
• Beneficios fiscales: En algunos casos, los gastos de rehabilitación pueden desgravar en el IRPF o estar exentos de ciertos impuestos municipales.

Si tu inmueble ha sido declarado en ruina y no puedes asumir el coste de la rehabilitación, es recomendable que te informes sobre estas ayudas antes de decidir su demolición.

¿Se puede evitar la declaración de ruina?

Si eres propietario de un edificio antiguo y no quieres enfrentarte a un procedimiento de ruina, la mejor estrategia es la prevención. Mantener el inmueble en buen estado con revisiones periódicas, cumplir con la Inspección Técnica de Edificios (ITE) y realizar pequeñas reparaciones a tiempo puede ahorrarte problemas en el futuro.

Si ya has recibido una notificación de posible ruina, tienes derecho a recurrir la decisión si consideras que la declaración no está justificada o si crees que puedes rehabilitar el edificio sin necesidad de demolerlo. Para ello, necesitarás informes técnicos que respalden tu postura.

Ser propietario de un edificio en ruinas conlleva una gran responsabilidad. No puedes ignorar el problema, ya que las administraciones pueden actuar de oficio y obligarte a tomar medidas. Si te encuentras en esta situación, lo primero que debes hacer es informarte bien sobre tus derechos y obligaciones, analizar si es posible una rehabilitación y valorar las opciones de financiación disponibles.

Tener un inmueble en mal estado no significa que tengas que perderlo, pero sí implica que debes actuar con rapidez para evitar sanciones y gastos innecesarios. Si no sabes por dónde empezar, lo mejor es contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho urbanístico que te ayude a tomar la mejor decisión para tu caso.

Datos relevantes

• Número de edificios declarados en ruina en Madrid: Entre 2018 y mediados de 2024, el Ayuntamiento de Madrid ha catalogado cerca de un centenar de edificios en estado de ruina inminente, principalmente debido a la falta continuada de mantenimiento por parte de los propietarios.

• Monumentos en riesgo en España: La asociación Hispania Nostra ha incluido 1.375 monumentos en su «Lista Roja» debido a su estado ruinoso o de abandono. Este inventario se elabora a partir de denuncias ciudadanas y refleja una parte significativa del patrimonio en peligro en el país.

• Viviendas en mal estado en Madrid: Un estudio del Ayuntamiento de Madrid detectó que aproximadamente 22.000 viviendas, representando el 1,8% del total, se encuentran en edificios en mal estado. Estos inmuebles presentan problemas como grietas evidentes, abombamientos en las fachadas y hundimientos, lo que compromete la seguridad de sus habitantes.

• Edificios declarados en ruina en Valladolid: Desde el año 2000 hasta 2021, se han declarado en ruina un total de 423 edificios en Valladolid. La mayoría de estos casos se concentraron en la primera década del siglo, con 330 expedientes registrados entre 2000 y 2011.

• Pueblos abandonados en España: Se estima que en España existen cerca de 3.000 pueblos abandonados. Muchos de estos lugares cuentan con edificaciones en estado ruinoso y, en algunos casos, se han puesto a la venta o se han rehabilitado para actividades educativas y turísticas.

Preguntas frecuentes sobre edificios en ruinas

¿Qué pasa si declaran tu edificio en ruinas?

Si un edificio es declarado en ruina, el propietario está obligado a tomar medidas para solucionar la situación. Dependiendo del tipo de ruina (física, económica o urbanística), las opciones pueden ser rehabilitar el inmueble o demolerlo. Si el propietario no actúa en el plazo indicado por la administración, el ayuntamiento puede ejecutar la demolición de manera subsidiaria y pasarle los costes.

¿Quién declara una casa en ruinas?

La declaración de ruina puede ser iniciada por la administración (normalmente el ayuntamiento), por el propio propietario o por denuncia de terceros. Se realiza a través de un procedimiento administrativo en el que se evalúa el estado del inmueble mediante informes técnicos.

¿Cuándo se debe demoler un edificio?

Un edificio debe demolerse cuando su estado supone un peligro para la seguridad pública, cuando el coste de rehabilitación es desproporcionado (superior al 50% del valor del inmueble) o cuando las normativas urbanísticas establecen que debe ser eliminado para cumplir con el planeamiento vigente.

¿Cuál es el significado de edificio en ruinas?

Un edificio en ruinas es aquel que ha perdido sus condiciones mínimas de seguridad, habitabilidad y estabilidad, poniendo en riesgo a sus ocupantes o al entorno. Puede ser consecuencia de un deterioro progresivo, daños estructurales graves o abandono.

¿Qué significa vivienda en ruinas?

Se considera vivienda en ruinas aquella que presenta un nivel de deterioro tal que impide su uso residencial. Esto incluye problemas como grietas severas, riesgo de colapso, humedades estructurales o afectaciones en los cimientos.

¿Cómo se describe un edificio en ruinas?

Un edificio en ruinas suele presentar daños estructurales visibles, como grietas profundas, techos hundidos, fachadas deterioradas, instalaciones obsoletas y riesgo de derrumbe. También puede estar en estado de abandono, con vegetación invadiendo la estructura y signos evidentes de degradación.

¿Puede un propietario negarse a demoler su edificio en ruinas?

Si la administración ha declarado la ruina y ha ordenado la demolición, el propietario no puede negarse sin consecuencias legales. No obstante, puede presentar alegaciones y recurrir la decisión si considera que el edificio puede rehabilitarse.

¿Se pueden recibir ayudas para rehabilitar un edificio en ruinas?

Sí, existen programas de rehabilitación impulsados por administraciones locales, autonómicas y estatales. También hay fondos europeos, como los Next Generation, destinados a la conservación del patrimonio y la mejora de la eficiencia energética.

¿Qué pasa con los propietarios si un edificio en ruinas colapsa y causa daños?

Si un edificio en ruinas se derrumba y provoca daños a terceros, el propietario puede ser considerado responsable civilmente, e incluso penalmente si se demuestra negligencia en el mantenimiento del inmueble.

¿Puede un edificio en ruinas ser vendido?

Sí, un edificio en ruinas puede venderse, aunque su valor será bajo debido a su estado. Es común que compradores interesados en reformas o promotores inmobiliarios adquieran estos inmuebles con la intención de rehabilitarlos o construir una nueva edificación.