Usufructuario: qué es y cuáles son sus derechos y obligaciones

El término usufructuario es clave en el ámbito del derecho patrimonial y sucesorio, especialmente en situaciones relacionadas con herencias y transmisión de bienes. Sin embargo, no siempre queda claro qué implica ser usufructuario y cómo se diferencia de la propiedad plena. Si alguna vez has escuchado hablar del usufructo, pero no tienes claro en qué consiste ni qué derechos otorga, aquí te explicaré todo lo que necesitas saber, con ejemplos prácticos que te ayudarán a comprenderlo en profundidad.

¿Qué es un usufructuario?

El usufructuario es la persona que tiene el derecho de usar y disfrutar un bien que pertenece a otra persona, denominada nudo propietario. A pesar de que puede aprovechar los frutos del bien y obtener beneficios de él, no tiene la facultad de venderlo o disponer de él de forma definitiva.

En otras palabras, el usufructo es un derecho real de disfrute sobre un bien ajeno, lo que significa que el usufructuario puede vivir en una vivienda, alquilarla o incluso beneficiarse económicamente de ella, pero no puede venderla ni modificar su estructura sin el consentimiento del nudo propietario.

Para entenderlo mejor, imagina que tu abuelo fallece y en su testamento establece que tu madre podrá seguir viviendo en la casa familiar hasta su fallecimiento, pero la propiedad pasará a ti. En este caso, tu madre sería la usufructuaria, y tú, el nudo propietario. Ella podrá vivir en la casa, alquilarla o incluso ceder su derecho a otra persona, pero sin vender el inmueble, ya que la propiedad te pertenece a ti.

Diferencia entre usufructuario y nudo propietario

Es importante distinguir entre usufructuario y nudo propietario, ya que ambos tienen derechos distintos sobre el mismo bien:

• Usufructuario: Tiene derecho al uso y disfrute del bien, lo que significa que puede habitarlo, arrendarlo o explotarlo económicamente. Sin embargo, no puede venderlo ni modificar su esencia sin autorización del nudo propietario.
• Nudo propietario: Es el dueño legal del bien, pero no puede usarlo ni beneficiarse de él hasta que el usufructo se extinga.

En términos sencillos, el usufructuario es quien «usa» el bien, mientras que el nudo propietario es el «dueño a futuro».

Tipos de usufructo

No todos los usufructos son iguales, ya que existen diferentes modalidades en función de su origen y duración:

• Usufructo legal: Se da cuando la ley lo establece, como el usufructo del cónyuge viudo sobre la herencia de su pareja.
• Usufructo voluntario: Se constituye por la voluntad de las partes, por ejemplo, en un contrato o testamento.
• Usufructo vitalicio: Dura toda la vida del usufructuario y se extingue con su fallecimiento.
• Usufructo temporal: Se concede por un período determinado, tras el cual vuelve íntegramente al nudo propietario.
• Usufructo total o parcial: Puede afectar a la totalidad de un bien o solo a una parte de él.
• Usufructo oneroso o gratuito: Si el usufructuario paga por el derecho de uso, se considera oneroso; si lo recibe sin coste, es gratuito.

Derechos del usufructuario

El usufructuario goza de ciertos derechos sobre el bien usufructuado, entre ellos:

• Uso y disfrute del bien: Puede habitarlo o utilizarlo de acuerdo con su naturaleza (por ejemplo, cultivar una finca rústica o explotar una empresa).
• Arrendamiento: Tiene derecho a alquilar el bien y recibir las rentas, aunque no podrá realizar contratos que excedan la duración de su usufructo.
• Cesión del usufructo: Puede ceder su derecho a un tercero, salvo que se haya estipulado lo contrario en el contrato o testamento.
• Percepción de frutos y rendimientos: Si el bien genera ingresos, como una finca agrícola o un local comercial, el usufructuario tiene derecho a percibir esas ganancias.

Obligaciones del usufructuario

Si bien el usufructuario tiene derechos, también debe cumplir con una serie de obligaciones para garantizar la conservación del bien:

• Mantener el bien en buen estado: No puede deteriorarlo ni hacer modificaciones estructurales sin el consentimiento del nudo propietario.
• Pago de gastos ordinarios: Está obligado a asumir los gastos de mantenimiento y conservación, así como los impuestos y tasas relacionadas con el uso del bien (como el IBI en caso de inmuebles).
• Realización de reparaciones menores: Las averías o daños menores deben ser cubiertos por el usufructuario.
• Entrega del bien en buen estado: Cuando el usufructo termina, debe devolver el bien en condiciones adecuadas al nudo propietario.

Cálculo del valor del usufructo

El valor económico de un usufructo se puede calcular utilizando una fórmula que depende de la edad del usufructuario o la duración del usufructo. En términos generales:

• Para usufructos vitalicios: Se resta la edad del usufructuario a 89 y el resultado se expresa en porcentaje sobre el valor del bien. Por ejemplo, si el usufructuario tiene 65 años, el valor del usufructo será el 24% del total.
• Para usufructos temporales: Se calcula aplicando un 2% del valor del bien por cada año de usufructo, sin superar el 70% del valor total.

Este cálculo es relevante en sucesiones y en operaciones fiscales relacionadas con la transmisión de bienes usufructuados.

¿Cómo se extingue el usufructo?

El usufructo no es un derecho eterno. Se extingue en diversas circunstancias, tales como:

• Fallecimiento del usufructuario: En el caso del usufructo vitalicio, este se extingue automáticamente con la muerte del usufructuario.
• Cumplimiento del plazo: Si el usufructo tenía una duración definida, finaliza cuando se cumple el plazo.
• Consolidación del dominio: Si el nudo propietario adquiere el derecho del usufructuario, ambos derechos se unen y el usufructo desaparece.
• Renuncia del usufructuario: Si el usufructuario decide renunciar a su derecho, este se extingue.
• Pérdida o destrucción del bien: Si el bien usufructuado desaparece o pierde su utilidad (por ejemplo, si una vivienda se derrumba por causas ajenas al usufructuario), el usufructo se extingue.

Ejemplos prácticos del usufructo

Para que puedas entender mejor cómo funciona el usufructo en la vida real, aquí tienes algunos ejemplos comunes:

• Herencia y cónyuge viudo: Un padre fallece y deja en su testamento el usufructo de su vivienda a su esposa, pero la nuda propiedad a sus hijos. La madre podrá vivir en la casa hasta su fallecimiento, pero la propiedad será de los hijos.
• Donación con usufructo: Una persona dona su vivienda a su hijo, pero se reserva el usufructo para poder seguir viviendo en ella hasta su fallecimiento.
• Inversión en usufructo: Un inversor compra la nuda propiedad de un piso alquilado con usufructo a una persona mayor. Al fallecer el usufructuario, el inversor se convierte en propietario pleno del inmueble.

El usufructo es una figura jurídica clave en el derecho de propiedad y sucesiones. Si eres usufructuario, tienes derechos sobre el bien, pero también debes cumplir ciertas obligaciones. Comprender esta figura te permitirá evitar conflictos y aprovechar correctamente sus beneficios. ¿Tienes dudas sobre un caso concreto? En muchos casos, es recomendable consultar con un abogado para analizar las particularidades de cada situación.

Estadísticas interesantes

• Incremento en las ventas de nuda propiedad: En 2023, las ventas de nuda propiedad en España aumentaron un 11% respecto al año anterior, registrándose un total de 1.845 operaciones. ​

• Propiedad de viviendas entre personas mayores: El 95% de las personas mayores de 65 años en España posee una vivienda en propiedad, lo que las convierte en potenciales beneficiarias de figuras como el usufructo o la nuda propiedad para complementar sus ingresos durante la jubilación.

• Valoración del usufructo vitalicio según la edad: El valor del usufructo vitalicio se calcula restando la edad del usufructuario a 89, con un mínimo del 10% y un máximo del 70% del valor del bien. Por ejemplo, para un usufructuario de 65 años, el valor del usufructo sería del 24% del valor total del bien. ​

• Duración máxima del usufructo temporal: El usufructo temporal se valora al 2% del valor total del bien por cada año de duración, sin exceder del 70%. Por ejemplo, un usufructo de 10 años tendría un valor del 20% del bien.

• Usufructo en herencias: Es común que, en herencias, el cónyuge supérstite reciba el usufructo vitalicio de una parte de los bienes, mientras que los hijos heredan la nuda propiedad, permitiendo al cónyuge disfrutar de los bienes hasta su fallecimiento.

Preguntas frecuentes sobre el usufructuario

¿Qué es el usufructuario de una vivienda?

El usufructuario de una vivienda es la persona que tiene derecho a usar y disfrutar del inmueble, aunque la propiedad legal del mismo pertenezca a otra persona, denominada nudo propietario. Esto significa que el usufructuario puede vivir en la vivienda, alquilarla y recibir los beneficios económicos de su uso, pero no puede venderla ni realizar cambios estructurales sin el consentimiento del nudo propietario.

¿Qué diferencia hay entre propietario y usufructuario?

El propietario (o nudo propietario) es el dueño legal del bien, pero no puede utilizarlo ni beneficiarse de él mientras exista un usufructo. En cambio, el usufructuario tiene el derecho de uso y disfrute del bien, pero sin poder disponer de él de manera definitiva (venderlo o hipotecarlo, salvo excepciones).

¿Qué es usufructuario en la declaración de la renta?

En la declaración de la renta, el usufructuario es quien debe tributar por los ingresos generados por el bien. Por ejemplo, si la vivienda está alquilada, el usufructuario debe declarar los ingresos por arrendamiento. Además, es responsable de pagar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y otros gastos asociados al uso de la propiedad.

¿Cómo saber quién es el usufructuario de una propiedad?

Para saber quién es el usufructuario de una propiedad, puedes solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad. Este documento refleja la titularidad del inmueble y cualquier derecho real que recaiga sobre él, incluido el usufructo. También puedes revisar el testamento o contrato donde se estableció el usufructo.

¿Quién hereda el usufructo de una vivienda?

El usufructo generalmente se extingue con el fallecimiento del usufructuario, salvo que en el testamento se haya establecido que el derecho de usufructo pase a otra persona. Sin embargo, el usufructo no es un bien heredable como tal, salvo en casos de usufructo sucesivo.

Cuando una propiedad está en usufructo, ¿se puede vender?

El nudo propietario puede vender su parte de la propiedad, pero el usufructo seguirá vigente hasta que se extinga. Por otro lado, el usufructuario puede ceder o vender su derecho de usufructo a un tercero, pero este cesará cuando ocurra la causa de extinción original (por ejemplo, el fallecimiento del usufructuario).

¿Cuánto dura un usufructo?

El usufructo puede ser vitalicio (hasta la muerte del usufructuario) o temporal (por un período determinado, según lo estipulado en contrato o testamento). También puede extinguirse por renuncia del usufructuario, por destrucción del bien o por consolidación con la nuda propiedad.

¿El usufructuario puede alquilar la vivienda?

Sí, el usufructuario tiene derecho a arrendar la vivienda y percibir las rentas derivadas del alquiler. Sin embargo, el contrato de arrendamiento quedará extinguido cuando termine el usufructo, salvo que el nudo propietario decida respetarlo.

¿Qué impuestos paga el usufructuario?

El usufructuario debe pagar:

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
• Gastos de mantenimiento y reparaciones ordinarias
• Declaración de renta por los ingresos generados por el bien
  En caso de transmisión del usufructo, podría estar sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

¿Cómo se extingue el usufructo?

El usufructo puede extinguirse por varias razones:

• Fallecimiento del usufructuario (en caso de usufructo vitalicio).
• Cumplimiento del plazo (en usufructo temporal).
• Consolidación (cuando el usufructo y la nuda propiedad se reúnen en una misma persona).
• Pérdida o destrucción del bien usufructuado.
• Renuncia del usufructuario.