Plusvalía municipal en Madrid: todo lo que necesitas saber en 2024

La plusvalía municipal ha sido, desde hace años, una de las tasas más polémicas en España. Si estás vendiendo una vivienda, heredándola o recibiéndola como donación, es muy probable que te hayas encontrado con este concepto y te preguntes cuánto tendrás que pagar y cómo se calcula. En este artículo, te explicaré en profundidad todo lo que necesitas saber sobre la plusvalía municipal en Madrid, para que no te lleves sorpresas y puedas tomar decisiones informadas.

¿Qué es la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal, cuyo nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un tributo que grava el aumento de valor del suelo de un inmueble cuando este se transmite. Es decir, se paga cuando se vende, se hereda o se dona una vivienda o un local.

El impuesto lo regula cada ayuntamiento y en Madrid es el propio consistorio el encargado de gestionarlo. La base imponible del impuesto se calcula teniendo en cuenta el valor catastral del suelo y el tiempo que el propietario ha mantenido el inmueble antes de transmitirlo.

¿Quién está obligado a pagar la plusvalía municipal en Madrid?

Dependiendo del tipo de transmisión, la obligación de pagar este impuesto varía:

• Si se trata de una compraventa: Lo paga el vendedor.
• Si se trata de una herencia: Lo pagan los herederos.
• Si se trata de una donación: Lo paga quien recibe el inmueble (donatario).

Esto es importante porque, en una compraventa, el comprador no tiene la obligación de pagar la plusvalía, aunque en algunas ocasiones ambas partes acuerdan en el contrato que el comprador asuma el coste.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal en Madrid?

Desde la reforma de este impuesto, existen dos métodos de cálculo y el contribuyente puede elegir el que le resulte más beneficioso:

• Método objetivo (según coeficientes del ayuntamiento).
• Método real (según la diferencia entre el precio de compra y el de venta).

Método objetivo

Este sistema utiliza un coeficiente que se aplica sobre el valor catastral del suelo en función de los años que ha tenido el propietario el inmueble. En Madrid, los coeficientes se actualizan anualmente.

La fórmula básica es:

Baseimponible=Valorcatastraldelsuelo×Coeficienteseguˊnelnuˊmerodean~osdepropiedadBase imponible = Valor catastral del suelo \times Coeficiente según el número de años de propiedadBaseimponible=Valorcatastraldelsuelo×Coeficienteseguˊnelnuˊmerodean~osdepropiedad

Después, se aplica el tipo impositivo fijado por el ayuntamiento (que en Madrid suele rondar el 30%).

Método real

Este método se basa en la plusvalía real, es decir, la diferencia entre el precio de adquisición y el precio de venta o transmisión. En este caso, la base imponible es el beneficio real que se ha obtenido con la venta del inmueble.

Se aplica también el tipo impositivo del ayuntamiento y, si el resultado de la venta es una pérdida, se puede alegar para no pagar el impuesto.

¿Cuándo hay que pagar la plusvalía municipal en Madrid?

El plazo para pagar la plusvalía municipal en Madrid depende del tipo de transmisión:

• Si es una compraventa o donación, tienes 30 días hábiles desde la fecha de la escritura pública.
• Si es una herencia, el plazo se amplía a 6 meses, prorrogables a 1 año si se solicita dentro del plazo original.

El pago se puede realizar a través del portal del Ayuntamiento de Madrid o en entidades bancarias colaboradoras.

Exenciones y bonificaciones

No todas las transmisiones están sujetas al pago de este impuesto. Existen algunas exenciones y bonificaciones que pueden hacer que el contribuyente quede libre de la obligación de pagar la plusvalía:

• Venta con pérdidas: Si el inmueble se vende por un precio inferior al de compra, se puede alegar que no ha habido incremento de valor y quedar exento del impuesto.
• Transmisiones entre cónyuges en divorcios: Cuando un cónyuge se queda con la vivienda tras la disolución del matrimonio.
• Herencias y donaciones a familiares directos: En algunos casos, los ayuntamientos ofrecen bonificaciones en función del grado de parentesco. En Madrid, por ejemplo, hay bonificaciones del 95% para descendientes y cónyuges en caso de herencias.

Cómo presentar la autoliquidación de la plusvalía municipal en Madrid

Si estás obligado a pagar la plusvalía, tienes que presentar la autoliquidación ante el Ayuntamiento de Madrid. Puedes hacerlo de tres maneras:

• Presencialmente en las oficinas municipales, solicitando cita previa.
• De forma telemática, a través de la web del Ayuntamiento de Madrid, con certificado digital o Cl@ve.
• A través de un representante legal, si delegas en un abogado o gestor.

Para ello, necesitarás la escritura de transmisión del inmueble y el recibo del IBI para comprobar el valor catastral.

¿Qué pasa si no pago la plusvalía municipal?

No pagar la plusvalía dentro del plazo puede generar sanciones e intereses de demora. Dependiendo del tiempo que pase sin pagar, se pueden aplicar recargos del 5%, 10% o hasta el 20% sobre el importe debido.

Además, si el Ayuntamiento inicia un procedimiento de inspección tributaria, puede reclamar la deuda con embargos de cuentas bancarias o bienes.

¿Cómo reclamar si crees que la liquidación es incorrecta?

Si consideras que la liquidación de la plusvalía es incorrecta o que no deberías pagarla, puedes presentar un recurso de reposición ante el Ayuntamiento o una reclamación económico-administrativa.

Casos en los que puedes reclamar:

• Si vendiste la vivienda con pérdidas.
• Si el cálculo del Ayuntamiento es erróneo.
• Si has recibido una herencia y te han aplicado mal la bonificación.

En estos casos, es recomendable contar con un abogado especializado en derecho tributario para que te asesore sobre la mejor estrategia.

La plusvalía municipal en Madrid es un impuesto que debe considerarse con antelación cuando se planea vender, heredar o recibir una vivienda en donación. Con las reformas recientes, es posible reducir su impacto o incluso evitar pagarlo si el inmueble no ha generado una ganancia real.

Si te encuentras en una situación en la que necesitas calcular o reclamar este impuesto, lo ideal es revisar bien los números y, si es necesario, buscar asesoramiento especializado para evitar errores o pagar más de lo debido.

Estadísticas relevantes

• Recaudación significativa en Madrid: En 2015, el Ayuntamiento de Madrid recaudó 683,1 millones de euros por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal. Esta cifra representó el 25,5% de la recaudación total por este impuesto en toda España, a pesar de que Madrid cuenta con el 6,8% de la población nacional.

• Incremento notable en la recaudación: Entre 2011 y 2015, la recaudación por plusvalía municipal en Madrid se triplicó, pasando de 213,9 millones de euros en 2011 a 683,1 millones en 2015. Este aumento fue significativamente superior al promedio nacional, donde la recaudación creció 1,7 veces en el mismo período.

• Impacto de la sentencia del Tribunal Constitucional: En octubre de 2021, el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional el cobro de la plusvalía municipal en casos donde no se hubiera producido un incremento real en el valor del terreno. Esta sentencia afectó a numerosos contribuyentes que habían vendido inmuebles con pérdidas y, sin embargo, habían sido gravados con este impuesto. ​

• Devoluciones significativas: Tras la mencionada sentencia, el Tribunal Económico-Administrativo Municipal de Madrid obligó al Ayuntamiento a devolver más de 25.000 euros a un contribuyente que había pagado la plusvalía municipal pese a no haber obtenido ganancias en la venta de su inmueble. ​

• Comparativa de carga impositiva: Según un informe del Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF), en 2023, los residentes de Madrid pagaron una media de 1.001 euros en impuestos y tasas municipales, situándose entre las ciudades con mayor carga impositiva local en España. ​

Preguntas frecuentes sobre la plusvalía municipal en Madrid

¿Cuánto se paga por plusvalía municipal en Madrid?

El importe de la plusvalía municipal depende del valor catastral del suelo, del número de años que hayas sido propietario del inmueble y del tipo impositivo aplicado por el Ayuntamiento de Madrid (que suele rondar el 30%). Hay dos métodos de cálculo: el objetivo, basado en coeficientes municipales, y el real, basado en la ganancia efectiva obtenida con la venta. Se elige el método que resulte más beneficioso para el contribuyente.

¿Cuándo se está exento de pagar plusvalía en Madrid?

Existen varios casos en los que no se debe pagar este impuesto:

• Cuando la venta se realiza con pérdidas, es decir, si vendes el inmueble por un precio inferior al que lo compraste.
• En algunas transmisiones entre cónyuges, como en un divorcio en el que uno de los cónyuges se queda con la vivienda.
• En transmisiones entre administraciones públicas.
• En determinados casos de dación en pago o ejecuciones hipotecarias en situaciones de vulnerabilidad económica.

¿Cómo calcular el importe de la plusvalía municipal?

Para calcular la plusvalía municipal en Madrid, debes seguir estos pasos:

• Consultar el valor catastral del suelo de tu inmueble en el último recibo del IBI.
• Multiplicar ese valor por el coeficiente de años de tenencia establecido por el Ayuntamiento.
• Aplicar el tipo impositivo (que suele ser del 30%) para obtener el importe final del impuesto.

Alternativamente, si el método de cálculo real te resulta más favorable, puedes calcular la plusvalía basada en la diferencia entre el precio de compra y el de venta.

¿Cómo librarse de pagar la plusvalía?

Si puedes demostrar que no ha habido incremento de valor en el suelo del inmueble (por ejemplo, porque lo has vendido por menos de lo que te costó comprarlo), puedes quedar exento del pago. Para ello, debes presentar ante el Ayuntamiento una declaración junto con las escrituras de compra y venta que justifiquen la pérdida económica.

¿Cuántos años tienen que pasar para no pagar plusvalía?

El impuesto de plusvalía municipal no desaparece con el tiempo. Mientras se mantenga la propiedad, el gravamen seguirá existiendo y se aplicará cuando se realice una transmisión. Sin embargo, el cálculo del impuesto varía según los años de tenencia, y a partir de 20 años ya no se incrementa el coeficiente aplicado en el método objetivo.

¿Cuáles son las bonificaciones para la plusvalía municipal en Madrid?

En Madrid, las principales bonificaciones afectan a las herencias de viviendas habituales. Por ejemplo, cuando los herederos son cónyuges o descendientes directos, pueden beneficiarse de una bonificación del 95% sobre la cuota del impuesto.

¿Qué documentos necesito para pagar la plusvalía municipal?

Para realizar el pago del impuesto necesitas:

• La escritura de compraventa, herencia o donación.
• El último recibo del IBI, donde aparece el valor catastral del suelo.
• El modelo de autoliquidación que proporciona el Ayuntamiento de Madrid.
• En caso de herencias, documentos adicionales como el certificado de defunción y la declaración de herederos.

¿Cómo se paga la plusvalía municipal en Madrid?

El pago puede hacerse de tres formas:

• Online, a través del portal del Ayuntamiento de Madrid con certificado digital o Cl@ve.
• Presencialmente, en las oficinas municipales, solicitando cita previa.
• A través del banco, en las entidades financieras colaboradoras con el Ayuntamiento.

¿Qué pasa si no pago la plusvalía municipal?

Si no pagas la plusvalía dentro del plazo (30 días hábiles para compraventas y donaciones, 6 meses prorrogables a 1 año para herencias), se aplicarán recargos e intereses de demora. Además, el Ayuntamiento puede iniciar un procedimiento de recaudación ejecutiva, que podría derivar en embargos de cuentas o bienes.

¿Puedo reclamar si considero que la liquidación de la plusvalía es incorrecta?

Sí, si crees que la liquidación es errónea, puedes presentar un recurso de reposición ante el Ayuntamiento en el plazo de un mes desde la notificación del impuesto. También puedes acudir a la vía judicial, solicitando la revisión del cálculo en los tribunales. En estos casos, contar con un abogado especializado en derecho tributario puede marcar la diferencia.