¿Se puede reclamar la comisión de apertura de una hipoteca?

Si has contratado una hipoteca en los últimos años, es muy posible que en el desglose de gastos hayas visto reflejada una comisión de apertura. Este cargo, que puede suponer cientos o incluso miles de euros, ha sido objeto de polémica en los tribunales, y muchas personas se preguntan si es posible reclamar su devolución.

En este artículo te voy a explicar con todo detalle si puedes recuperar el dinero que pagaste por la comisión de apertura, en qué casos se considera abusiva, qué dice la jurisprudencia al respecto y cómo puedes proceder para reclamarlo. Todo ello con un enfoque claro y directo para que sepas qué hacer si te encuentras en esta situación.

¿Qué es la comisión de apertura de una hipoteca?

La comisión de apertura es un importe que los bancos cobran al formalizar una hipoteca con el argumento de cubrir los costes administrativos, de estudio y gestión del préstamo. Este importe suele calcularse como un porcentaje del capital prestado y puede oscilar entre el 0,5 % y el 2 % del importe total.

A simple vista, puede parecer un gasto lógico dentro del proceso de contratación de un préstamo, pero la controversia surge cuando se cuestiona su verdadera justificación. ¿Realmente el banco incurre en un coste adicional que justifique el cobro de esta comisión? O, por el contrario, ¿se trata de una cláusula impuesta unilateralmente sin ofrecer un servicio real al cliente? Esta es la cuestión que ha llevado a miles de consumidores a los tribunales.

¿Se puede reclamar la comisión de apertura de una hipoteca?

La jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE)

Durante años, la banca ha defendido que la comisión de apertura es un gasto inherente a la concesión del préstamo y, por tanto, completamente legítimo. Sin embargo, una sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) del 16 de marzo de 2023 puso en jaque este argumento.

En dicha resolución, el TJUE estableció que la comisión de apertura puede considerarse abusiva si el banco no justifica adecuadamente los servicios prestados a cambio de dicho importe. Es decir, la entidad financiera debe demostrar que realmente ha incurrido en costes administrativos y que la comisión de apertura no es simplemente una cantidad arbitraria impuesta al consumidor.

Este criterio refuerza la protección de los consumidores frente a cláusulas abusivas en los contratos hipotecarios y abre la puerta a la reclamación de este importe en muchos casos.

¿Cuándo se considera abusiva la comisión de apertura?

No en todos los casos la comisión de apertura es reclamable. Para que se considere abusiva y puedas solicitar su devolución, deben cumplirse al menos uno de estos criterios:

• Falta de transparencia:

  • Si en el momento de la contratación la entidad no te informó de manera clara y comprensible sobre el cobro de la comisión.
  • Si no recibiste un documento detallado explicando por qué se te cobraba este importe y qué servicios cubría exactamente.

• Ausencia de servicios reales:

  • Si el banco no puede demostrar que realizó gestiones concretas para justificar el cobro de la comisión.
  • Si el cobro de la comisión es una práctica estandarizada sin que realmente se haya prestado un servicio adicional.

• Desproporción en el importe:

  • Si la comisión de apertura es excesivamente alta en relación con el préstamo concedido.
  • Si el importe cobrado no tiene una relación lógica con los costes administrativos en los que incurre el banco.

En estos casos, se puede considerar que la comisión de apertura es abusiva y, por lo tanto, nula. Y cuando una cláusula es declarada nula, significa que no debió incluirse en el contrato, por lo que el banco debe devolverte el importe cobrado de manera indebida.

¿Cómo reclamar la comisión de apertura de tu hipoteca?

Si crees que la comisión de apertura de tu hipoteca es abusiva y quieres reclamar su devolución, debes seguir estos pasos:

Revisión del contrato hipotecario

Lo primero que debes hacer es revisar la escritura de tu hipoteca y localizar la cláusula en la que se menciona la comisión de apertura. Es importante verificar si hay información clara sobre los servicios que supuestamente cubre esta comisión.

Si no hay detalles concretos y solo aparece como un cobro genérico, esto puede jugar a tu favor en la reclamación.

Reclamación ante el servicio de atención al cliente del banco

Antes de acudir a los tribunales, el primer paso es presentar una reclamación formal al banco. Para ello, debes enviar un escrito en el que expongas que consideras que la comisión de apertura fue cobrada de manera abusiva, solicitando su devolución.

Es recomendable incluir:

• Una copia de la escritura de la hipoteca.
• Un argumento claro basado en la falta de transparencia o la falta de justificación del servicio.
• Referencias a la jurisprudencia, en especial la sentencia del TJUE de 2023.

El banco tiene un plazo máximo de dos meses para responder a tu reclamación.

Reclamación ante el Banco de España

Si la entidad bancaria rechaza tu solicitud o no responde en el plazo indicado, puedes presentar una reclamación ante el Banco de España. Este organismo no tiene capacidad para obligar a la entidad a devolverte el dinero, pero su dictamen puede servirte como respaldo en caso de acudir a los tribunales.

Vía judicial: presentar una demanda

Si el banco se niega a devolverte la comisión de apertura y tienes indicios claros de que fue cobrada de manera abusiva, la única opción que te queda es acudir a los tribunales.

En este caso, lo más recomendable es contar con un abogado especializado en derecho bancario que valore tu caso y te asesore sobre la viabilidad de la demanda. En muchas ocasiones, los jueces han fallado a favor del consumidor, ordenando la devolución del importe cobrado.

¿Cuánto tiempo tienes para reclamar?

Una de las grandes ventajas de reclamar la comisión de apertura es que, al considerarse una cláusula abusiva, la acción no prescribe. Esto significa que puedes iniciar la reclamación en cualquier momento, aunque hayan pasado varios años desde la firma de tu hipoteca.

A diferencia de otras reclamaciones que sí tienen un plazo máximo, la nulidad de una cláusula abusiva puede ser invocada en cualquier momento, lo que da un margen amplio para proceder con la reclamación.

Si pagaste una comisión de apertura al contratar tu hipoteca y crees que el banco no justificó adecuadamente su cobro, sí merece la pena reclamar. Las sentencias recientes han reforzado la posición de los consumidores y han permitido la devolución de miles de euros en estos casos.

Lo importante es revisar tu contrato, evaluar si la comisión de apertura cumple los requisitos de transparencia y justificación, y seguir el procedimiento adecuado para reclamar. En la mayoría de los casos, primero se debe agotar la vía extrajudicial antes de plantearse acudir a los tribunales.

Recuerda que cada caso es único, y si tienes dudas sobre la viabilidad de tu reclamación, lo mejor es consultar con un abogado especializado en derecho bancario. Reclamar no tiene por qué ser un proceso complicado y puede ayudarte a recuperar un dinero que nunca debiste pagar.

Estadísticas relevantes

• Incremento de reclamaciones en el sector bancario: En 2024, las consultas de consumidores aumentaron un 9,3%, alcanzando 46.877, y las reclamaciones subieron un 1,8%, llegando a 28.359, de las cuales 15.000 fueron atendidas directamente por Kontsumobide.

• Sentencias favorables a los consumidores: Tras la sentencia de 16 de julio de 2020 del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), la mayoría de las Audiencias Provinciales en España han anulado la comisión de apertura pagada por los clientes en sus hipotecas. Dependiendo de la hipoteca, esto puede suponer entre 700 y 3.500 euros más intereses legales a favor del consumidor. ​

• Porcentaje de comisiones consideradas abusivas: La Audiencia Provincial de Cádiz ha declarado nula una comisión de apertura del 2,3% aplicada en un préstamo personal, basándose en sentencias del Tribunal Supremo que consideran abusivas las comisiones que exceden del 1,5% sobre el capital prestado.

• Resoluciones del Banco de España: En 2023, el Banco de España recibió 31.191 reclamaciones relacionadas con productos financieros, de las cuales el 87% se referían a préstamos hipotecarios, tarjetas, cuentas corrientes, transferencias y préstamos personales. ​

• Importe recuperado por los clientes: A pesar de que las resoluciones del Banco de España no son vinculantes, en 2023 los clientes recuperaron un total de 4.376.811 euros gracias a las reclamaciones presentadas, lo que refleja la efectividad de estas acciones en la recuperación de cantidades cobradas indebidamente.

Preguntas frecuentes sobre la reclamación de la comisión de apertura en hipotecas

¿Cuándo se puede reclamar la comisión de apertura?

Se puede reclamar cuando la comisión de apertura no ha sido debidamente justificada por el banco, es decir, cuando la entidad no ha demostrado que el cobro corresponde a un servicio realmente prestado al cliente. También si el banco no explicó de manera clara y comprensible en el contrato por qué se aplicaba esta comisión.

¿Cuándo es nula la comisión de apertura?

La comisión de apertura es considerada nula cuando:

• El banco no demuestra qué servicios ha prestado a cambio de ese cobro.
• La cláusula en la que se establece no se negoció con el cliente y fue impuesta unilateralmente.
• No se proporciona información clara y transparente al consumidor sobre el motivo del cobro.
• Su importe es excesivo y desproporcionado en relación con el préstamo concedido.

¿Cuáles son los gastos de hipoteca que se pueden reclamar?

Además de la comisión de apertura, otros gastos hipotecarios que se pueden reclamar incluyen:

• Gastos de notaría: 50% de los gastos de escritura.
• Gastos de gestoría: Totalmente reclamables si el banco los impuso al cliente.
• Gastos de tasación: Completamente recuperables según la jurisprudencia.
• Gastos de registro de la propiedad: Debe pagarlos el banco, por lo que son 100% reclamables.

¿Cómo reclamar los gastos de apertura de hipoteca?

El proceso para reclamar la comisión de apertura sigue estos pasos:

• Revisión del contrato para verificar si la comisión de apertura fue cobrada y si se justifica su aplicación.
• Reclamación al banco por escrito, solicitando la devolución del importe con base en la jurisprudencia.
• Si el banco rechaza la reclamación, se puede acudir al Banco de España para obtener un dictamen.
• Si la vía extrajudicial no funciona, la última opción es presentar una demanda judicial para recuperar el dinero.

¿Qué tribunales han declarado abusiva la comisión de apertura?

Varias audiencias provinciales en España han fallado en contra de la comisión de apertura, siguiendo la doctrina del Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). Estas sentencias han considerado que, en muchos casos, la comisión de apertura es abusiva por la falta de justificación del banco y su imposición unilateral en los contratos hipotecarios.

¿Cuánto dinero se puede recuperar si se reclama la comisión de apertura?

El importe depende de la hipoteca, pero en general la comisión de apertura suele oscilar entre el 0,5 % y el 2 % del importe del préstamo. En una hipoteca de 200.000 euros, esto puede suponer entre 1.000 y 4.000 euros, más los intereses legales por el tiempo transcurrido desde el pago.

¿Cuánto tiempo tarda en resolverse una reclamación por la comisión de apertura?

El tiempo varía según el procedimiento:

• Si el banco acepta la reclamación, la devolución puede tardar entre uno y tres meses.
• Si hay que acudir al Banco de España, el proceso puede extenderse hasta seis meses.
• Si se inicia un proceso judicial, el plazo puede ser de un año o más, dependiendo de la carga de trabajo del juzgado.

¿Tiene algún coste reclamar la comisión de apertura?

Si se realiza la reclamación por vía extrajudicial, no hay costes. Sin embargo, si se lleva a juicio, puede haber gastos de abogado y procurador, aunque muchos bufetes trabajan bajo la modalidad de «a éxito», cobrando solo un porcentaje si se gana la reclamación.

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar la comisión de apertura?

La acción para reclamar la nulidad de una cláusula abusiva no prescribe, lo que significa que puedes reclamar en cualquier momento, aunque hayan pasado años desde que firmaste la hipoteca.

¿Qué hago si mi banco rechaza mi reclamación?

Si el banco rechaza tu solicitud, puedes:

• Presentar una reclamación ante el Banco de España para que emita un dictamen sobre tu caso.
• Acudir a un abogado especializado en derecho bancario para estudiar la viabilidad de una demanda judicial.
• Iniciar una acción en los tribunales, ya que la jurisprudencia reciente ha sido favorable a los consumidores.