¿Quién paga los gastos de subrogación de hipoteca?

La subrogación de hipoteca es una opción interesante cuando buscas mejorar las condiciones de tu préstamo hipotecario, ya sea cambiando de banco o de titular. Sin embargo, uno de los aspectos más importantes a considerar es quién debe asumir los gastos que conlleva este proceso. ¿El banco? ¿El cliente? ¿Ambos? Si estás pensando en subrogar tu hipoteca, es fundamental que conozcas en detalle qué costes implica y cómo se reparten.

En este artículo, voy a explicarte de forma clara y completa quién paga los gastos de la subrogación de una hipoteca, basándome en la normativa vigente y en mi experiencia como abogado con más de dos décadas de trayectoria en derecho hipotecario. Vamos a analizar en profundidad los diferentes tipos de subrogación, los costes involucrados y los derechos y deberes de cada parte en el proceso. Así que sigue leyendo, porque te voy a despejar todas tus dudas.

¿Qué es la subrogación de hipoteca?

Antes de entrar en materia sobre los costes, es importante aclarar qué significa la subrogación hipotecaria. Básicamente, es un cambio en las condiciones de una hipoteca sin necesidad de cancelarla y formalizar una nueva. Este cambio puede producirse de dos formas:

• Subrogación de acreedor: Es la más habitual y ocurre cuando decides cambiar tu hipoteca de un banco a otro con mejores condiciones (por ejemplo, un tipo de interés más bajo).
• Subrogación de deudor: Se da cuando la hipoteca cambia de titular. Es decir, el préstamo sigue vigente, pero el deudor original (quien contrató la hipoteca) cede su obligación a otra persona. Suele ocurrir en casos de compraventa de viviendas con hipoteca pendiente.

Ambos procesos implican una serie de costes que conviene conocer antes de tomar una decisión.

¿Cuáles son los gastos de la subrogación de hipoteca?

La subrogación hipotecaria no es gratuita. Aunque no supone tantos gastos como una cancelación y apertura de una nueva hipoteca, sí que conlleva una serie de costes que deben ser asumidos por alguna de las partes implicadas. Veamos cuáles son:

Gastos de notaría

Cuando se realiza una subrogación, es necesario formalizar una nueva escritura pública ante notario. Esto genera un coste que varía en función del capital pendiente de la hipoteca. La buena noticia es que, según la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, este gasto debe ser asumido por el banco que acepta la subrogación.

Gastos de registro de la propiedad

Una vez firmada la nueva escritura, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. Este trámite también genera un coste que, al igual que los gastos notariales, debe ser abonado por el banco que recibe la subrogación.

Gastos de gestoría

La gestoría se encarga de realizar los trámites administrativos derivados de la subrogación, como la liquidación de impuestos o la inscripción en el registro. El banco que asume la hipoteca debe hacerse cargo de estos gastos.

Gastos de tasación

El nuevo banco necesitará una tasación actualizada de la vivienda para asegurarse de que el inmueble sigue teniendo el valor suficiente para respaldar el préstamo. Este es uno de los pocos gastos que debe asumir el cliente. El coste de la tasación suele rondar entre 250 y 400 euros, dependiendo de la entidad y del tasador elegido.

Comisión por subrogación

Aquí entramos en un punto clave. Algunos bancos incluyen en sus contratos una comisión por subrogación, que es un porcentaje que el cliente debe pagar por cambiar de entidad. Según la normativa actual:

• Si tu hipoteca es de tipo variable, la comisión máxima permitida es del 0,15% del capital pendiente si llevas menos de tres años con la hipoteca. Después de ese periodo, no puede cobrarse ninguna comisión.
• Si tu hipoteca es de tipo fijo, la comisión máxima es del 2% durante los primeros 10 años, y del 1,5% después.

Este gasto lo asume el cliente si su banco actual lo tiene estipulado en el contrato.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

Aquí viene otro alivio para el cliente: según la legislación vigente, el IAJD debe pagarlo el banco que asume la hipoteca, no el consumidor. Este impuesto suele ser uno de los más elevados en una operación hipotecaria, por lo que el hecho de que lo cubra el banco es una gran ventaja para quien decide subrogar.

Resumen: ¿Quién paga qué?

Para que lo tengas más claro, aquí te dejo un resumen de cómo se reparten los gastos:

¿Es rentable la subrogación de hipoteca?

Ahora que ya tienes claro quién paga cada gasto, puede que te preguntes si realmente merece la pena subrogar tu hipoteca. La respuesta dependerá de varios factores:

• Diferencia de intereses: Si el nuevo banco te ofrece una bajada significativa en el tipo de interés, puede compensar los gastos iniciales en pocos años.
• Plazo restante de la hipoteca: Si te quedan muchos años de hipoteca, una mejora en las condiciones puede traducirse en un gran ahorro a largo plazo.
• Comisión por subrogación: Si tu banco actual te cobra una penalización, haz números para ver si el ahorro en intereses compensa ese coste.
• Alternativas: En algunos casos, puede ser mejor negociar directamente con tu banco actual para mejorar las condiciones sin necesidad de subrogación.

Consejos antes de subrogar tu hipoteca

Si estás pensando en realizar una subrogación, aquí van algunas recomendaciones que te pueden ayudar:

• Compara varias ofertas: No te quedes con la primera oferta que recibas. Diferentes bancos pueden ofrecerte condiciones distintas, y una diferencia de unas pocas décimas en el interés puede suponer miles de euros en ahorro a largo plazo.
• Revisa tu contrato actual: Antes de iniciar el proceso, revisa si tienes comisión por subrogación y en qué condiciones se aplicaría.
• Consulta con un experto: Un abogado especializado en derecho hipotecario o un asesor financiero pueden ayudarte a tomar la mejor decisión.
• Negocia con tu banco actual: Muchas veces, cuando un banco sabe que quieres irte, puede ofrecerte una mejora en las condiciones para que te quedes.

La subrogación de hipoteca es una herramienta útil para mejorar las condiciones de tu préstamo, pero antes de tomar una decisión, es fundamental conocer los costes que implica y quién debe asumirlos. Como hemos visto, la mayor parte de los gastos recaen sobre el banco receptor, aunque hay algunos costes que sigue asumiendo el cliente, como la tasación y, en algunos casos, la comisión por subrogación.

Si tienes dudas sobre si la subrogación es la mejor opción para ti, analiza bien las ofertas, haz números y, si es necesario, busca asesoramiento profesional. Al final, lo importante es que tomes una decisión informada que te ayude a ahorrar dinero y mejorar tu situación financiera.

Espero que este artículo haya resuelto todas tus dudas. Si necesitas más información o tienes alguna experiencia con la subrogación de hipoteca, cuéntamelo en los comentarios. ¡Estaré encantado de ayudarte!

Cinco datos y estadísticas relevantes

• Incremento de las subrogaciones hipotecarias en 2023: Durante el segundo trimestre de 2023, las subrogaciones representaron el 11,9% de las firmas hipotecarias, frente al 10,7% registrado en el primer trimestre. En junio de 2023, este porcentaje ascendió al 15,2%, en comparación con el 9,1% del mismo mes en 2022.

• Preferencia por hipotecas mixtas en subrogaciones: En el tercer trimestre de 2023, el 57,9% de las subrogaciones realizadas a través de idealista/hipotecas fueron de tipo mixto, superando al 34,6% de tipo fijo y al 7,5% de tipo variable.

• Reducción de las subrogaciones en 2024: En el tercer trimestre de 2024, las subrogaciones hipotecarias representaron solo el 5,4% del mercado, el nivel más bajo en dos años y medio, según datos de idealista/hipotecas.

• Duración promedio de las hipotecas en España: Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el plazo medio de las hipotecas sobre viviendas constituidas en marzo de 2023 fue de 25 años.

• Coste promedio de una subrogación hipotecaria: Cambiar la hipoteca de banco tiene un coste promedio de 500 euros, que generalmente se compensa con el ahorro al reducir el tipo de interés. Este coste incluye tanto la comisión por subrogación como el gasto de tasación.

Preguntas frecuentes sobre los gastos de subrogación de hipoteca

¿Cuánto cuesta subrogar una hipoteca?

El coste de una subrogación varía según el capital pendiente y las condiciones de tu contrato actual. En general, los gastos pueden oscilar entre 500 y 1.500 euros, dependiendo de si tu banco cobra comisión por subrogación y de la tasación del inmueble.

¿Qué gastos de la subrogación paga el banco y cuáles paga el cliente?

Según la normativa vigente, el banco receptor debe asumir los gastos de notaría, registro de la propiedad, gestoría e impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD). El cliente, por su parte, debe pagar la tasación del inmueble y, si aplica, la comisión por subrogación del banco original.

¿La tasación de la vivienda es obligatoria en la subrogación de hipoteca?

Sí, el nuevo banco necesita una tasación actualizada de la vivienda para comprobar su valor antes de aceptar la subrogación. Este gasto debe ser asumido por el cliente y suele costar entre 250 y 400 euros.

¿Es mejor subrogar la hipoteca o hacer una novación?

Depende de tu objetivo. Si solo quieres renegociar las condiciones con tu banco actual, la novación puede ser una opción más sencilla y económica. Sin embargo, si otro banco te ofrece mejores condiciones, la subrogación puede ser más conveniente, aunque conlleve algunos gastos.

¿Cuánto tiempo tarda una subrogación hipotecaria?

El proceso de subrogación puede tardar entre 1 y 3 meses, dependiendo de la rapidez con la que actúe tu banco actual. Este tiene hasta 15 días para hacerte una contraoferta y hasta 30 días para emitir el certificado de deuda pendiente.

¿Puedo subrogar mi hipoteca si tengo cláusulas abusivas en mi contrato?

Sí, pero antes de hacerlo es recomendable revisar el contrato con un experto. En algunos casos, podrías reclamar ciertas cláusulas abusivas antes de proceder con la subrogación.

¿Es posible subrogar una hipoteca fija a una variable o viceversa?

Sí, puedes cambiar de tipo de interés en la subrogación, siempre que el nuevo banco lo permita. Si pasas de variable a fijo, puedes beneficiarte de una mayor estabilidad en las cuotas, mientras que si pasas de fijo a variable, podrías aprovechar tipos de interés más bajos en determinados momentos del mercado.

¿Puedo subrogar mi hipoteca sin pagar comisiones?

Dependerá de lo que estipule tu contrato actual. Si tu hipoteca es variable y tiene más de 3 años, no deberías pagar comisión por subrogación. En hipotecas fijas, la comisión máxima permitida es del 2% en los primeros 10 años y del 1,5% después.

¿Qué banco es el mejor para subrogar mi hipoteca?

No hay un banco universalmente mejor, ya que las condiciones dependen del perfil financiero del cliente. Lo ideal es comparar varias ofertas y elegir la que más te beneficie en términos de tipo de interés, plazo y comisiones.

¿Qué pasa si mi banco no acepta la subrogación?

El banco donde tienes tu hipoteca actual no puede rechazar la subrogación, pero sí tiene derecho a igualar la oferta del nuevo banco en un plazo de 15 días. Si lo hace y decides quedarte, el proceso se detendrá sin coste adicional.