En el proceso de adquisición de una vivienda, uno de los aspectos más relevantes son los gastos hipotecarios. Estos gastos, que incluyen desde comisiones hasta impuestos, pueden suponer una parte significativa del coste total de la hipoteca. En este artículo, exploraremos en profundidad la posibilidad de reclamar la comisión de apertura de la hipoteca, así como otros gastos asociados, el procedimiento para llevar a cabo estas reclamaciones y consejos útiles para los consumidores.

Comisión de apertura de la hipoteca

La comisión de apertura es un cargo que los bancos aplican al inicio de una hipoteca. Este coste cubre los gastos administrativos y de tramitación del préstamo. Aunque es una práctica común, su legalidad y la posibilidad de reclamarla han sido objeto de debate y sentencias judiciales en los últimos años.

¿Qué es la comisión de apertura?

La comisión de apertura se establece como un porcentaje del capital prestado y suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5% de la cuantía total de la hipoteca. Este importe se cobra por adelantado y se suma a los gastos iniciales que el comprador debe afrontar al firmar la hipoteca.

Importancia de conocer esta comisión

Entender la comisión de apertura es fundamental para evaluar el coste real de una hipoteca. En algunos casos, esta comisión puede ser objeto de reclamación si se demuestra que no estaba debidamente justificada o si no se comunicó de manera transparente al consumidor.

Reclamación de la comisión de apertura

La posibilidad de reclamar la comisión de apertura ha ganado relevancia tras diversas sentencias del Tribunal Supremo que han reconocido la ilegalidad de ciertas prácticas bancarias relacionadas con este gasto.

Base legal para la reclamación

La Ley 5/2019 y las resoluciones del Tribunal Supremo establecen que la comisión de apertura puede ser considerada abusiva si no se justifica adecuadamente o si no se informa de manera clara al cliente. Esto permite a los consumidores reclamar su devolución.

Procedimiento para reclamar

Para iniciar una reclamación, es necesario recopilar toda la documentación relacionada con la hipoteca, incluyendo el contrato y los recibos de pago de la comisión de apertura. Posteriormente, se puede presentar una reclamación formal al banco, y si no se obtiene una respuesta satisfactoria, acudir a los tribunales o a entidades de arbitraje.

Plazos para reclamar

Es crucial actuar dentro de los cinco años siguientes a la firma de la hipoteca, conforme a lo establecido por la normativa vigente. Pasado este plazo, el derecho a reclamar puede quedar extinguido.

Otros gastos de formalización de hipoteca reclamables

Además de la comisión de apertura, existen otros gastos hipotecarios que también pueden ser reclamados por los consumidores, siempre que se cumplan ciertos requisitos legales.

Gastos de notaría

Los gastos de notaría, que cubren la redacción y firma de la escritura de la hipoteca, pueden ser objeto de reclamación si no fueron correctamente desglosados en el contrato.

Gastos de registro

Similar a los gastos de notaría, los gastos de registro por inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad pueden ser reclamados si no se proporcionó una justificación adecuada.

Gastos de gestoría

Los gastos de gestoría, que implican la tramitación administrativa de la hipoteca, también pueden ser objeto de reclamación si se demuestra que fueron cobrados de manera indebida.

Seguros vinculados

En algunos casos, los seguros de vida o de hogar vinculados a la hipoteca pueden ser considerados abusivos si no se informó correctamente al consumidor sobre su obligatoriedad.

Procedimiento general para reclamar gastos hipotecarios

Reclamar los gastos hipotecarios implica seguir una serie de pasos específicos para asegurar el éxito de la reclamación.

Reunir la documentación necesaria

Es fundamental contar con todos los documentos relacionados con la hipoteca, incluyendo contratos, facturas y recibos de los gastos que se desean reclamar.

Enviar una reclamación formal al banco

El siguiente paso es redactar una carta de reclamación detallando los gastos que se consideran abusivos y solicitando su devolución. Es recomendable enviar esta reclamación por correo certificado para tener constancia de su recepción.

Esperar la respuesta del banco

El banco dispone de un plazo legal para responder a la reclamación. Si la respuesta es negativa o no se recibe respuesta en el tiempo estipulado, se puede proceder a otras vías legales.

Acudir a los tribunales o a entidades de arbitraje

Si la reclamación no se resuelve de manera satisfactoria, es posible llevar el caso a los tribunales o a entidades de arbitraje como el Servicio de Reclamaciones Bancarias del Banco de España.

Aspectos preventivos y de asesoramiento

Prevenir futuros problemas relacionados con los gastos hipotecarios implica una serie de acciones y conocimientos que pueden proteger al consumidor.

Leer detenidamente el contrato

Antes de firmar cualquier contrato hipotecario, es esencial leerlo con detenimiento y entender todas las cláusulas, especialmente aquellas relacionadas con los gastos y comisiones.

Solicitar información clara y detallada

Exigir al banco una desglose detallado de todos los gastos asociados a la hipoteca ayuda a evitar sorpresas desagradables y facilita futuras reclamaciones.

Consultar con un asesor financiero o legal

Contar con el asesoramiento de un profesional puede ser clave para identificar posibles abusos y orientar adecuadamente en el proceso de reclamación.

Consideraciones legales y jurisprudencia relevante

La jurisprudencia ha jugado un papel crucial en la regulación y clarificación de los derechos de los consumidores respecto a los gastos hipotecarios.

Sentencias del Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo ha emitido varias sentencias que han reducido o eliminado ciertas comisiones hipotecarias, como la comisión de apertura, considerándolas abusivas si no cumplen con ciertos requisitos de transparencia y justificación.

Ley 5/2019

Esta ley refuerza la protección de los consumidores hipotecarios, estableciendo directrices claras sobre la transparencia y la obligatoriedad de ciertos gastos, facilitando así las reclamaciones.

Directiva Europea sobre prácticas de consumo

A nivel europeo, las directivas buscan armonizar la protección al consumidor, incluyendo aspectos relacionados con la contratación de productos financieros como las hipotecas.

Consejos prácticos para los consumidores

Adoptar ciertas medidas puede facilitar el proceso de reclamación y evitar complicaciones futuras.

Comparar diferentes ofertas hipotecarias

Antes de elegir una hipoteca, es recomendable comparar distintas ofertas para identificar cuál ofrece las mejores condiciones y menores gastos.

Mantener un registro detallado

Guardar copias de todos los documentos y comunicaciones con el banco es esencial para respaldar cualquier reclamación futura.

Actuar con rapidez

Si se detecta un gasto abusivo, es importante actuar con rapidez para cumplir con los plazos legales establecidos para las reclamaciones.

Utilizar recursos disponibles

Existen numerosas guías y recursos en línea que pueden orientar a los consumidores en el proceso de reclamación de gastos hipotecarios.

Actualización legislativa y normativa

La normativa relacionada con los gastos hipotecarios y su reclamación está sujeta a cambios y actualizaciones que buscan mejorar la protección al consumidor.

Nuevas leyes y reformas

Es fundamental estar al tanto de las nuevas leyes y reformas que puedan afectar a las condiciones de las hipotecas y a los derechos de los consumidores en este ámbito.

Adaptación a la normativa europea

La integración de las directivas europeas en la legislación nacional continúa evolucionando, lo que puede implicar cambios en los procedimientos y derechos de reclamación.

Impacto de la jurisprudencia reciente

Las sentencias recientes del Tribunal Supremo y otros tribunales influyen directamente en la interpretación y aplicación de la ley, estableciendo precedentes que deben ser considerados en futuras reclamaciones.

Recursos para mantenerse informado

Mantenerse informado a través de fuentes oficiales, como el Boletín Oficial del Estado (BOE) y sitios web especializados en derecho hipotecario, es clave para estar al día con las novedades legislativas.

Reclamar la comisión de apertura y otros gastos hipotecarios puede suponer una recuperación económica significativa para los consumidores. Sin embargo, es esencial estar bien informado, contar con la documentación adecuada y seguir los procedimientos legales establecidos. Además, adoptar medidas preventivas desde el inicio puede evitar complicaciones futuras y garantizar una experiencia hipotecaria más transparente y justa.

5 estadísticas relevantes

Cuantía recuperada por los consumidores en España

Desde que comenzaron las reclamaciones de gastos hipotecarios, los consumidores españoles han recuperado más de 3.000 millones de euros en gastos asociados, según estimaciones de organizaciones de defensa del consumidor como FACUA y la OCU.

Porcentaje de hipotecas afectadas por comisiones abusivas

Se estima que aproximadamente el 70 % de las hipotecas firmadas en España entre 2000 y 2018 incluyen cláusulas consideradas abusivas, como la comisión de apertura, según informes del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).

Coste promedio de la comisión de apertura

La comisión de apertura en España suele situarse entre el 0,5 % y el 1 % del importe del préstamo, lo que significa que para una hipoteca media de 150.000 euros, el coste puede oscilar entre 750 y 1.500 euros.

Porcentaje de éxito en las reclamaciones judiciales

En los casos llevados a los tribunales, los consumidores han ganado aproximadamente el 90 % de las demandas relacionadas con cláusulas abusivas en hipotecas, incluidas las comisiones de apertura, según datos de asociaciones legales especializadas.

Impacto de la Ley Hipotecaria de 2019

Con la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria en 2019, el reparto de gastos hipotecarios cambió significativamente:

• Los gastos de registro y gestoría son ahora responsabilidad del banco.
• El consumidor solo paga la tasación. Esto ha reducido los gastos iniciales de una hipoteca en más de un 50 % en comparación con los contratos previos a la ley.

Preguntas frecuentes

¿Cuándo se puede reclamar la comisión de apertura?

Se puede reclamar cuando se considera que esta comisión no ha sido debidamente justificada por el banco, o cuando se demuestra que es una cláusula abusiva según la normativa vigente y las sentencias del Tribunal Supremo o del TJUE. Esto aplica especialmente si no se detalló claramente en el contrato el servicio concreto que cubre esta comisión.

¿Cuáles son los gastos hipotecarios que se pueden reclamar?

Los gastos más comunes que se pueden reclamar incluyen:

• Comisión de apertura: Si es abusiva o injustificada.
• Gastos de notaría: Generalmente el 50 % corresponde al prestatario.
• Gastos de registro de la propiedad: Totalmente a cargo del banco.
• Gastos de gestoría: En su mayoría asumidos por la entidad bancaria.
• Tasación de la vivienda: Según sentencias recientes, este gasto podría ser reclamable.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Solo reclamable en hipotecas firmadas antes de noviembre de 2018.

¿Cuándo es nula la comisión de apertura?

Es nula cuando el banco no justifica el servicio prestado relacionado con esta comisión o cuando se considera que esta cláusula ha sido impuesta unilateralmente al cliente sin posibilidad de negociación. Además, las sentencias consideran que debe ser transparente y cumplir los requisitos legales.

¿Cuándo es ilegal que el banco cobre una comisión de apertura por la hipoteca?

Es ilegal si el banco no demuestra que esta comisión responde a un servicio real, específico y proporcionado, o si no informó claramente al cliente de su existencia y función antes de la firma del contrato. Esto se basa en la jurisprudencia del Tribunal Supremo y del TJUE.

¿Cómo saber si la comisión de apertura es abusiva?

La comisión de apertura se considera abusiva si:

• No está justificada por un servicio real que el banco haya prestado.
• No se explicó de manera clara y transparente en el contrato.
• Es desproporcionada en relación con los servicios prestados. Revisar el contrato hipotecario con un abogado o experto en consumo puede ayudar a identificar si esta cláusula es abusiva.

¿Cómo evitar la comisión por apertura?

Para evitar esta comisión, puedes negociar con el banco antes de firmar la hipoteca. Asegúrate de solicitar explicaciones detalladas sobre los conceptos que cubre y, si es posible, busca alternativas en entidades financieras que no cobren esta comisión. Comparar ofertas de distintas entidades puede ser clave.

¿Puedo reclamar la comisión de apertura si ya he terminado de pagar la hipoteca?

Sí, siempre que no haya prescrito el plazo para reclamar, que suele ser de cuatro años desde que terminaste de pagar. Sin embargo, el cálculo del plazo puede variar, por lo que es recomendable consultar con un abogado especializado.

¿Qué documentos necesito para reclamar los gastos hipotecarios?

Para reclamar, necesitarás:

• Copia del contrato de préstamo hipotecario.
• Facturas de los gastos que deseas reclamar (notaría, gestoría, registro, etc.).
• Justificante del pago de la comisión de apertura, si aplicable.
• Cualquier comunicación previa con el banco relacionada con estos gastos.

¿Qué hago si el banco rechaza mi reclamación?

Si el banco no acepta tu reclamación, puedes acudir al Servicio de Atención al Cliente del banco o al Banco de España. Si estas vías no funcionan, puedes iniciar una reclamación judicial, preferiblemente con el asesoramiento de un abogado especializado.

¿Qué otras comisiones hipotecarias se pueden considerar abusivas?

Además de la comisión de apertura, otras comisiones que podrían considerarse abusivas son:

• Comisión por cancelación anticipada.
• Comisión por subrogación o novación.
• Comisión por reclamación de posiciones deudoras. Cada caso debe ser analizado individualmente, ya que dependerá de la transparencia y justificación del banco.