Valor de adquisición de un inmueble heredado: Guía completa

En este artículo abordaremos todo lo que necesitas saber sobre el valor de adquisición de un inmueble heredado, un concepto clave para la correcta gestión de impuestos y la correcta declaración de ganancias patrimoniales. La compra o la venta de un inmueble heredado puede generar dudas tanto en el ámbito fiscal como en el legal, sobre todo en lo que respecta a la forma de calcular el valor de adquisición. Este valor tiene un impacto directo en el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial que debes declarar ante la Agencia Tributaria, así como en la forma en que se aplican las reducciones y bonificaciones fiscales.

¿Qué es el valor de adquisición de un inmueble heredado?

Cuando hablamos de valor de adquisición nos referimos al precio que, en el momento de la venta, se considera como la base para calcular la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la venta del inmueble. Este valor no es el precio que pagaste por el inmueble si lo compraste; en este caso, hablamos de un inmueble que ha sido heredado, por lo que es necesario realizar una valoración especial, ya que el valor de adquisición en este contexto tiene particularidades específicas.

El valor de adquisición de un inmueble heredado incluye no solo el valor del inmueble en el momento de la herencia, sino también todos los gastos y costes que estén relacionados con la adquisición del bien, tales como los gastos notariales, las tasas registrales, los impuestos inherentes a la transmisión (como el Impuesto de Sucesiones y Donaciones), así como otros gastos relacionados con la transmisión del inmueble.

¿Cómo se calcula el valor de adquisición de un inmueble heredado?

El cálculo del valor de adquisición de un inmueble heredado es esencial para determinar la ganancia patrimonial obtenida de la venta del bien, que deberá ser declarada y tributada. En este caso, el valor de adquisición no es el precio de venta del inmueble, sino lo que corresponde a un cálculo basado en varios factores.

• Valor de mercado en el momento de la herencia

En principio, se toma como valor de adquisición el valor de mercado del inmueble en el momento de la aceptación de la herencia. Este valor es el que se utiliza para calcular la base imponible en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, y es el valor que servirá para calcular el valor de adquisición en futuras ventas. Más información sobre este proceso en nuestra guía sobre la declaración de herederos.

2. Gastos y tributos relacionados con la herencia

A este valor inicial se deben sumar una serie de gastos y tributos que se hayan producido como consecuencia de la transmisión del bien. Entre estos gastos se incluyen:

• Impuesto de Sucesiones y Donaciones: Este es un impuesto que debe ser pagado por los herederos, y su cuantía depende de la comunidad autónoma donde se declare, además de los bienes y derechos heredados.
• Gastos notariales y de escritura: Si ha sido necesario realizar alguna escritura notarial para formalizar la aceptación de la herencia o cualquier otro acto relacionado con el inmueble, estos gastos también deben ser sumados.
• Gastos registrales: Cualquier pago realizado para inscribir el inmueble heredado en el Registro de la Propiedad debe ser considerado.
• Costes de mejora o reformas: En algunos casos, si el inmueble ha sido sometido a reformas o mejoras significativas, los costes asociados a estas pueden sumarse al valor de adquisición.

Ejemplo práctico de cálculo del valor de adquisición

Imagina que has heredado un inmueble cuyo valor de mercado en el momento de la herencia es de 200.000 euros. Los gastos relacionados con la aceptación de la herencia suman 10.000 euros (Impuesto de Sucesiones, notaría y registro). Además, has realizado reformas en el inmueble por un valor de 20.000 euros.

En este caso, el valor de adquisición del inmueble sería:

Valor de adquisición = Valor de mercado + Gastos y tributos + Costes de mejora
Valor de adquisición = 200.000 + 10.000 + 20.000 = 230.000 euros

Este es el valor con el que se deberá calcular la ganancia patrimonial cuando decidas vender el inmueble.

¿Qué pasa con las plusvalías en la venta del inmueble heredado?

El valor de adquisición juega un papel esencial cuando decides vender el inmueble heredado. Si vendes el inmueble por un precio superior al valor de adquisición, obtendrás una ganancia patrimonial, que estará sujeta a tributación. En cambio, si el precio de venta es inferior, deberás declarar una pérdida patrimonial. También deberás considerar los impuestos adicionales como la plusvalía municipal, especialmente si el inmueble ha aumentado su valor desde la herencia.

Por ejemplo, si después de un tiempo decides vender el inmueble por 250.000 euros, la diferencia entre este precio y el valor de adquisición de 230.000 euros dará lugar a una ganancia patrimonial de 20.000 euros. Este beneficio debe ser incluido en la declaración de la Renta correspondiente.

Reducciones y bonificaciones en la transmisión de inmuebles heredados

Una de las cuestiones más importantes que debes conocer al calcular el valor de adquisición de un inmueble heredado es que existen reducciones y bonificaciones fiscales que pueden aplicarse dependiendo del tipo de bien heredado y de la relación entre el heredero y el causante (la persona fallecida).

Reducción por adquisición de vivienda habitual

Si el inmueble heredado es la vivienda habitual del fallecido y se cumplen ciertos requisitos, es posible que puedas aplicar una reducción en la base imponible del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Esta reducción puede alcanzar cifras muy altas dependiendo de la legislación autonómica vigente, lo que puede afectar directamente al valor de adquisición que se utiliza para futuras ventas.

Reducción por transmisión de vivienda habitual a descendientes

Existen beneficios fiscales especiales si el inmueble heredado es transmitido a los descendientes directos del causante. En algunos casos, las reducciones pueden ser muy sustanciales, lo que implica que el valor de adquisición será considerablemente inferior, resultando en una menor ganancia patrimonial a la hora de vender el bien.

¿Qué hacer si no conoces el valor de mercado del inmueble heredado?

Si no cuentas con una tasación oficial del inmueble heredado, existen varias opciones para estimar el valor de adquisición:

• Tasación realizada por un profesional: Puedes recurrir a un tasador independiente que calcule el valor real de mercado del inmueble. Esta tasación se puede utilizar como base para el cálculo de la ganancia patrimonial.

• Valor de referencia catastral: El Catastro Inmobiliario ofrece un valor de referencia catastral que, aunque no es el mismo que el valor de mercado, puede ser utilizado en algunos casos como indicador aproximado del valor del inmueble.

• Valor de la venta: En algunos casos, el valor de adquisición puede ser estimado en base al precio de venta que se haya acordado, siempre que esté debidamente justificado.

Aspectos fiscales a tener en cuenta

El valor de adquisición no solo influye en el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial, sino que también puede tener implicaciones fiscales adicionales, como la decisión de aceptar o renunciar a una herencia y sus consecuencias fiscales. Además, si decides reinvertir el dinero obtenido en una nueva vivienda habitual, podrías aplicar la deducción por reinversión en vivienda.

El valor de adquisición de un inmueble heredado es un concepto fundamental para la correcta gestión fiscal y la tributación de las ganancias o pérdidas patrimoniales derivadas de su venta. Es esencial que entiendas cómo se calcula este valor, qué gastos puedes sumar a él y las implicaciones fiscales que tiene. Además, las reducciones y bonificaciones fiscales pueden ayudarte a reducir la base imponible, lo que impactará directamente en la cantidad que tendrás que tributar.

Recuerda que la correcta gestión del valor de adquisición y de los gastos relacionados con el inmueble heredado es clave para evitar problemas con Hacienda. Siempre es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado especializado en herencias y fiscalidad para garantizar que todo el proceso se realice de acuerdo a la normativa vigente y con la máxima eficiencia fiscal.

Estadísticas relevantes

• Aumento de herencias de viviendas en España: En 2023, se registraron 199.741 viviendas transmitidas por herencia, manteniéndose en niveles máximos históricos desde 2021.

• Incremento de transmisiones hereditarias: Más del 50% de las transmisiones de propiedades en la actualidad son hereditarias, un aumento constante desde 2014.

• Rebajas fiscales en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones: La Comunidad de Madrid ha anunciado una nueva rebaja fiscal que incrementa la bonificación para operaciones entre hermanos y entre tíos y sobrinos del 25% al 50%, beneficiando a aproximadamente 14,000 madrileños.

• Herencias de viviendas por comunidades autónomas: En la primera mitad de 2023, las comunidades autónomas con mayor número de herencias de viviendas fueron Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana y Madrid, que aglutinaron casi el 60% del total, con más de 10.000 herencias acumuladas hasta junio en cada caso.

• Generación millennial y herencias: Según un estudio de la Fundación Afi Emilio Ontiveros, los millennials heredarán en promedio 250.000 euros, un 40% más que los baby boomers, debido a la transmisión de patrimonio de una población envejecida con menos descendencia y la revalorización de propiedades inmobiliarias en España.

Preguntas frecuentes

¿Dónde encuentro el valor de adquisición de una vivienda heredada?

El valor de adquisición de una vivienda heredada se encuentra en el valor del inmueble en el momento de la aceptación de la herencia, que es el valor de mercado en ese momento. Este valor debe incluir el precio de la vivienda y los gastos asociados, como el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, los gastos notariales, y los gastos de registro. Si no tienes esta información, puedes recurrir a una tasación realizada por un profesional o utilizar el valor de referencia catastral.

¿Cuál es el valor de compra de un piso heredado?

El valor de compra de un piso heredado no es el precio que pagas por él, sino el valor de mercado en el momento de la herencia. Este valor de adquisición se calcula sumando el valor del inmueble en ese momento más los gastos relacionados con la herencia, como el Impuesto de Sucesiones y otros gastos notariales y registrales.

¿Cómo calcular el valor de adquisición de un inmueble?

Para calcular el valor de adquisición de un inmueble heredado, debes tener en cuenta varios elementos. Primero, el valor de mercado de la vivienda en el momento de la herencia. Luego, añade los gastos relacionados con la transmisión del bien, como el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, los gastos notariales y registrales, y las mejoras o reformas realizadas en el inmueble. Esta suma te dará el valor de adquisición que se utilizará para calcular cualquier ganancia o pérdida patrimonial en el futuro.

¿Cómo calcular la ganancia patrimonial en la venta de un inmueble heredado?

Para calcular la ganancia patrimonial en la venta de un inmueble heredado, debes restar el valor de adquisición del inmueble (es decir, el valor de mercado en el momento de la herencia más los gastos y mejoras) del precio de venta del inmueble. La diferencia entre ambos valores será la ganancia o pérdida patrimonial, que se debe declarar en la renta. Si el valor de venta es superior al valor de adquisición, obtendrás una ganancia, que estará sujeta a tributación.

¿Cuál es la fecha de adquisición de un inmueble heredado?

La fecha de adquisición de un inmueble heredado es la fecha en la que el causante fallece, ya que es el momento en que se produce la transmisión del bien. Aunque el proceso de aceptación de la herencia puede tardar algún tiempo, la fecha de adquisición fiscal es la fecha de fallecimiento, ya que es el momento en que el bien pasa a formar parte del patrimonio del heredero.

¿Cómo tributa la venta de una vivienda heredada?

La venta de una vivienda heredada tributa como ganancia o pérdida patrimonial. Si el precio de venta es superior al valor de adquisición del inmueble, se obtendrá una ganancia patrimonial que estará sujeta a tributación en el IRPF. La ganancia patrimonial se calcula como la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición, y tributa a los tipos impositivos establecidos en la normativa fiscal, que varían dependiendo de la cantidad de la ganancia.

¿Se puede reducir el valor de adquisición de un inmueble heredado?

Sí, se puede reducir el valor de adquisición mediante las reducciones fiscales aplicables en función de la relación con el causante y la comunidad autónoma. Por ejemplo, en algunas comunidades autónomas existen reducciones en el Impuesto de Sucesiones para los herederos directos, lo que puede reducir el valor de adquisición fiscal del inmueble heredado.

¿Qué gastos se deben incluir al calcular el valor de adquisición de un inmueble heredado?

Al calcular el valor de adquisición de un inmueble heredado, debes incluir no solo el valor de mercado en el momento de la herencia, sino también todos los gastos relacionados con la transmisión del bien. Estos incluyen el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, los gastos notariales y registrales, y cualquier mejora o reforma realizada en el inmueble después de la herencia. Estos gastos aumentan el valor de adquisición y, por tanto, pueden reducir la ganancia patrimonial cuando se venda el inmueble.

¿Qué pasa si no sé el valor de adquisición de un inmueble heredado?

Si no sabes el valor de adquisición de un inmueble heredado, tienes varias opciones. Puedes recurrir a una tasación realizada por un profesional, que estimará el valor de mercado en el momento de la herencia. También puedes usar el valor de referencia catastral, aunque este valor no siempre es el mismo que el valor de mercado. Si el inmueble ha sido vendido, el precio de venta también puede ser utilizado como base para el cálculo de la ganancia patrimonial.

¿Hay alguna bonificación o reducción fiscal para la venta de un inmueble heredado?

Sí, existen bonificaciones y reducciones fiscales para la venta de un inmueble heredado. En algunas comunidades autónomas, los herederos pueden beneficiarse de reducciones en el Impuesto de Sucesiones si el inmueble es transmitido entre familiares directos, o si se trata de la vivienda habitual del causante. Además, si decides reinvertir la ganancia obtenida de la venta del inmueble heredado en la compra de una nueva vivienda habitual, podrías beneficiarte de una deducción fiscal en el IRPF.