El IVA del alquiler de un local se desgrava: todo lo que necesitas saber

Cuando decides alquilar un local para desarrollar tu actividad profesional o empresarial, una de las preguntas más frecuentes es si el IVA del alquiler de un local se puede desgravar. Este tema no solo es clave para gestionar correctamente tus finanzas, sino también para cumplir con tus obligaciones fiscales sin incurrir en errores.

En este artículo, exploraremos en profundidad cómo funciona la deducción del IVA del alquiler de locales comerciales, qué requisitos debes cumplir y qué aspectos adicionales debes considerar para aprovechar al máximo las ventajas fiscales que este impuesto ofrece.

¿Qué es el IVA y por qué se aplica al alquiler de locales?

El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) es un impuesto indirecto que se aplica al consumo de bienes y servicios en general. En el caso de los locales comerciales, el alquiler está sujeto al tipo general del 21%, lo que significa que el arrendador está obligado a repercutir ese porcentaje en las facturas emitidas al arrendatario.

Este impuesto, aunque incrementa el coste inicial para el arrendatario, puede ser deducido siempre que el local sea utilizado para actividades económicas sujetas a IVA. Es decir, como arrendatario, tienes derecho a recuperar ese importe si cumples con los requisitos establecidos por la normativa fiscal.

¿Cuáles son los requisitos para desgravar el IVA del alquiler de un local?

Para que puedas deducir el IVA soportado en el alquiler de un local, es imprescindible que cumplas con ciertas condiciones específicas. Estas incluyen:

• Uso del local para actividades económicas: El inmueble debe estar destinado exclusivamente al desarrollo de actividades empresariales o profesionales sujetas a IVA. Si utilizas el local tanto para fines personales como comerciales, solo podrás desgravar la parte proporcional correspondiente al uso profesional.
• Registro en el censo de empresarios, profesionales y retenedores: Antes de comenzar la actividad, debes comunicar a Hacienda tu intención de desarrollar una actividad económica a través del modelo 036 o 037. Este trámite te permitirá deducir el IVA soportado desde el inicio.
• Facturas correctas y justificantes: Es crucial contar con facturas emitidas correctamente por el arrendador, donde se detalle el desglose del IVA y el concepto del servicio. Sin este documento, no podrás incluir el importe en tu declaración.
• Declaración trimestral del IVA: Al igual que con otros gastos relacionados con tu actividad, deberás incluir el IVA soportado en las declaraciones trimestrales que presentas mediante el modelo 303.
• No estar afectado por la regla de prorrata: Si tu actividad incluye operaciones exentas de IVA (como sucede en ciertos servicios médicos o educativos), es posible que debas aplicar la regla de prorrata, limitando el porcentaje de IVA que puedes desgravar.

¿Qué sucede si el arrendador es un particular?

En algunos casos, el arrendador puede ser un particular que no está obligado a repercutir IVA en el alquiler. Esto ocurre principalmente cuando el arrendador no desarrolla una actividad económica como tal. En estos casos, el alquiler estará sujeto a retención de IRPF, pero no incluirá IVA. Esto significa que, como arrendatario, no podrás deducir ningún importe en concepto de IVA, ya que no se aplica.

Si el arrendador es una empresa o un autónomo que gestiona el alquiler como parte de su actividad económica, entonces el contrato estará sujeto a IVA y podrás beneficiarte de la deducción.

Gastos adicionales deducibles relacionados con el local

Además del alquiler propiamente dicho, hay otros gastos relacionados con el local que también pueden deducirse tanto para el IVA como para el IRPF. Estos incluyen:

• Suministros: El agua, la electricidad, el gas y otros servicios esenciales para el funcionamiento del local son deducibles si están vinculados a la actividad económica.
• Reparaciones y mantenimiento: Si realizas reparaciones en el local para mantenerlo en buen estado, estos gastos también son deducibles. Eso sí, no debes confundirlos con mejoras estructurales, ya que estas últimas se consideran inversiones y tienen un tratamiento fiscal diferente.
• Seguros: Las primas de seguros relacionadas con el inmueble, como los seguros de responsabilidad civil o incendios, pueden incluirse como gasto deducible.
• Servicios externos: Los gastos en limpieza, vigilancia o incluso los honorarios de asesorías jurídicas relacionadas con el contrato de alquiler también son deducibles.

Recuerda que todos estos conceptos deben estar respaldados por facturas legales emitidas a tu nombre o al de tu empresa.

¿Cómo declarar el IVA soportado en el alquiler de un local?

La declaración del IVA soportado es un proceso relativamente sencillo si tienes claras las obligaciones fiscales que debes cumplir. Aquí te detallo los pasos básicos:

• Conserva todas las facturas: Asegúrate de recibir las facturas correspondientes al alquiler del local de manera regular y verifica que estén correctamente emitidas.
• Declara trimestralmente el IVA: Cada trimestre, deberás presentar el modelo 303, donde incluirás el IVA soportado en el alquiler junto con otros gastos deducibles.
• Compensa el IVA soportado y repercutido: En tu declaración trimestral, se calculará la diferencia entre el IVA que has soportado (gastos) y el IVA que has repercutido (ingresos). Si el saldo es negativo, podrás solicitar la devolución de esa cantidad o compensarla en futuros trimestres.
• Revisión anual: Al final del ejercicio fiscal, presentarás el modelo 390, que es el resumen anual del IVA. Este paso es crucial para cerrar correctamente tu contabilidad.

Casos especiales: alquiler mixto y regla de prorrata

Si el local que alquilas se utiliza para actividades exentas de IVA, como puede ser el caso de algunos servicios educativos o médicos, tendrás que aplicar la regla de prorrata. Esta regla establece que solo podrás deducir el porcentaje de IVA correspondiente a las actividades sujetas al impuesto.

Por ejemplo, si el 60% de tus ingresos proviene de actividades sujetas a IVA y el 40% de actividades exentas, solo podrás desgravar el 60% del IVA soportado en el alquiler.

Este cálculo puede resultar complejo, por lo que es recomendable contar con el apoyo de un asesor fiscal para asegurarte de cumplir correctamente con la normativa.

Desgravar el IVA del alquiler de un local puede representar un alivio financiero significativo para tu negocio, pero es fundamental que cumplas con todos los requisitos legales para hacerlo de manera adecuada. Desde asegurarte de que el contrato esté sujeto a IVA, hasta presentar correctamente las declaraciones fiscales, cada detalle cuenta.

Si tienes dudas sobre cómo aplicar estas normativas a tu caso particular, no dudes en consultar con un profesional especializado. Una correcta planificación fiscal no solo te permitirá aprovechar al máximo las deducciones disponibles, sino que también evitará posibles sanciones o problemas con Hacienda.

En definitiva, una gestión adecuada de tus obligaciones fiscales no solo es una obligación, sino también una oportunidad para optimizar los recursos de tu negocio y garantizar su sostenibilidad en el tiempo.

Preguntas frecuentes sobre el IVA del alquiler de un local

¿Qué IVA soportado puede deducir el arrendador de un local?

El arrendador puede deducir el IVA soportado en los gastos directamente relacionados con el local arrendado, siempre que estos sean necesarios para la actividad de alquiler. Esto incluye reparaciones, mantenimiento, seguros o servicios como limpieza o vigilancia. Sin embargo, no puede deducir el IVA de gastos personales o no vinculados al arrendamiento del local.

¿Cuánto desgrava el alquiler de un local?

El porcentaje que puedes desgravar corresponde al 100% del IVA soportado en el alquiler, siempre que el local se utilice exclusivamente para actividades económicas sujetas a IVA. Si el uso es mixto (personal y profesional) o si realizas actividades exentas de IVA, deberás aplicar una deducción proporcional basada en la regla de prorrata.

¿Cómo se declara el IVA del alquiler de un local?

El IVA del alquiler se declara trimestralmente mediante el modelo 303, donde reflejarás tanto el IVA repercutido como el soportado. Al finalizar el año, presentarás el modelo 390 como resumen anual del IVA. Además, el arrendador también debe ingresar el IVA cobrado al arrendatario en sus declaraciones.

¿Quién paga el IVA y quién paga el IRPF en un alquiler de un local?

El arrendatario paga el IVA al arrendador en cada factura de alquiler, y este último lo ingresa a Hacienda. El IRPF, en cambio, depende de si el arrendador es un particular o una empresa:

• Si es un particular, el arrendatario retiene el porcentaje correspondiente de IRPF y lo ingresa a Hacienda.
• Si es una empresa, no se aplica retención de IRPF.

¿Qué gastos son deducibles en el alquiler de un local?

Los gastos deducibles incluyen el alquiler propiamente dicho, suministros (luz, agua, gas), reparaciones, mantenimiento, seguros relacionados con el inmueble, gastos legales como honorarios de abogados o notarios, y servicios externos como limpieza o vigilancia. Siempre deben estar respaldados por facturas legales.

¿Cuánto hay que pagar a Hacienda por el alquiler de un local?

El arrendador debe ingresar a Hacienda el 21% del IVA cobrado al arrendatario en las facturas emitidas. Además, si es un particular, el arrendatario retendrá un 19% de IRPF que también deberá ser ingresado a Hacienda a nombre del arrendador. La cantidad exacta dependerá del importe del alquiler y de las circunstancias particulares.

¿Qué sucede si el arrendador no emite facturas con IVA?

Si el arrendador no emite facturas con IVA porque no realiza la actividad como parte de una empresa o negocio, el alquiler estará exento de IVA. En este caso, el arrendatario no podrá deducir IVA, pero sí deberá retener y declarar el IRPF correspondiente si el arrendador es un particular.

¿Cómo afecta la regla de prorrata a la deducción del IVA en el alquiler de un local?

La regla de prorrata limita la deducción del IVA soportado si el arrendatario realiza actividades mixtas (sujetas y no sujetas a IVA). En este caso, solo puede deducir el porcentaje del IVA soportado que corresponda a las actividades sujetas a IVA, calculado sobre la base de los ingresos generados.

¿Es obligatorio incluir el IVA en todos los alquileres de locales comerciales?

Sí, todos los alquileres de locales comerciales están sujetos al IVA del 21%, a menos que se trate de arrendamientos para actividades exentas, como ciertos servicios educativos o sanitarios, o cuando el arrendador no sea una empresa.

¿Qué pasa si utilizo el local tanto para fines personales como profesionales?

Si utilizas el local de manera mixta, solo podrás desgravar el IVA correspondiente a la parte utilizada para la actividad profesional. Por ejemplo, si el 70% del espacio se usa como oficina y el 30% para uso personal, solo podrás deducir el 70% del IVA soportado. Es fundamental justificar esta proporción ante Hacienda con pruebas documentales.