El IVA del alquiler de un local: cuándo se deduce

Primero, deshacer la confusión

«Desgravar» se usa para dos cosas distintas que nada tienen que ver, y de ahí viene casi toda la duda.

Una es deducir el IVA soportado en la declaración del IVA, que es un juego entre IVA repercutido e IVA soportado.

Otra es deducir el alquiler como gasto en el IRPF o en el Impuesto sobre Sociedades, que reduce el beneficio sobre el que se tributa.

Son dos impuestos, dos declaraciones y dos requisitos. El IVA del alquiler de un local, en el caso normal, se deduce en la primera, no en la segunda.

El alquiler de local lleva IVA

La Ley del IVA exime en su artículo 20.Uno.23.º los arrendamientos de edificios destinados exclusivamente a vivienda, con las excepciones que el propio precepto establece. El arrendamiento de local de negocio queda fuera de esa exención.

Por tanto, el alquiler de un local está sujeto y no exento, y tributa al tipo general del 21 %.

Eso significa que el arrendador debe repercutir el IVA en factura, ingresarlo en Hacienda y cumplir las obligaciones formales del artículo 164 de la ley, con independencia de que sea una persona física o una sociedad: arrendar un local convierte al arrendador en empresario a efectos de IVA.

Quién deduce ese IVA

El inquilino, si es empresario o profesional y el local está afecto a su actividad.

La deducción exige los requisitos generales de los artículos 92 y siguientes de la ley: que quien soporta el IVA tenga la condición de empresario o profesional, que los bienes o servicios se destinen a operaciones que generen derecho a deducir, que se disponga de factura completa y que la deducción se ejercite en el plazo legalmente previsto.

Hay un supuesto que conviene señalar: cuando la actividad del inquilino está exenta de IVA sin derecho a deducción —como ocurre con determinadas actividades sanitarias, educativas o financieras—, el IVA del alquiler no se deduce y se convierte en un coste más. En esos casos el local suele tener un coste real superior al que aparenta.

Un particular que alquila un local sin actividad empresarial tampoco deduce nada.

Y además hay retención de IRPF

Es la segunda pata y la que más se olvida.

Cuando el arrendatario es empresario o profesional y el arrendador es una persona física, el inquilino debe practicar retención sobre el importe del alquiler e ingresarla en Hacienda. El tipo aplicable a los rendimientos procedentes del arrendamiento de inmuebles urbanos es del 19 %.

La retención se declara trimestralmente en el modelo 115 y se resume anualmente en el modelo 180. El arrendador la descuenta después en su declaración de IRPF, donde declara el rendimiento íntegro.

Conviene entender qué significa esto en la práctica: el inquilino paga al arrendador menos de lo que factura, pero no paga menos en total, porque la diferencia la ingresa en Hacienda a cuenta del IRPF del arrendador.

El recibo, desglosado

Con un alquiler de 1.000 euros mensuales, y a efectos únicamente de ilustrar el mecanismo, el desglose es este.

El inquilino ingresa 210 euros de IVA repercutido menos su IVA soportado en el modelo 303, y 190 euros de retención en el modelo 115.

Qué declara cada parte

Merece la pena separarlo, porque los modelos se confunden a menudo.

El arrendador presenta el modelo 303 trimestral y el 390 anual por el IVA repercutido, emite factura con todos los datos del Reglamento de facturación, y declara el rendimiento del capital inmobiliario en su IRPF, donde deduce los gastos necesarios previstos en la ley y aplica la amortización del inmueble.

El arrendatario deduce el IVA soportado en su modelo 303, ingresa la retención con el modelo 115 y el resumen anual 180, y deduce el alquiler como gasto en su IRPF o en el Impuesto sobre Sociedades.

Y una advertencia sobre la reducción del 60 %: se aplica a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda en los términos del artículo 23 de la Ley del IRPF. No a los locales de negocio.

Errores que salen caros

Son pocos y se repiten.

Ese último punto genera más regularizaciones de las que parece: los gastos que el inquilino asume por pacto forman parte de la contraprestación del arrendamiento a efectos de IVA.

• Pactar un alquiler «con todo incluido» sin desglosar base, IVA y retención, y descubrir después quién asume qué.
• No emitir factura y limitarse a un recibo bancario, lo que impide al inquilino deducir el IVA.
• Olvidar la retención cuando el arrendador es persona física, con el riesgo de que Hacienda la exija al inquilino.
• Deducir el IVA de un local no afecto a la actividad.
• Aplicar al local la reducción prevista para el arrendamiento de vivienda.
• Repercutir las cuotas de comunidad o el IBI sin incluirlas en la base imponible cuando forman parte de la contraprestación.

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