Certificado de dominio y cargas: qué es y qué cuesta

Qué dice el documento

El certificado de dominio y cargas es el documento que expide el Registro de la Propiedad acreditando dos cosas sobre una finca concreta: quién figura como titular y qué gravámenes pesan sobre ella.

Es la forma de saber, antes de comprar o de heredar, si el inmueble arrastra hipotecas, embargos, anotaciones preventivas, servidumbres, afecciones fiscales, condiciones resolutorias o limitaciones de disponer.

Lo que no dice es tan importante como lo que dice: el Registro no refleja las deudas de comunidad, ni los recibos de IBI pendientes, ni la situación posesoria del inmueble. Esas se comprueban por otras vías.

Nota simple y certificación no son lo mismo

Es la distinción que ordena todo lo demás, y la que más confusión genera.

La Ley Hipotecaria regula la publicidad formal del Registro en sus artículos 222 y siguientes. La nota simple tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos. La certificación, en cambio, es el medio por el que se acredita de forma fehaciente el contenido del Registro, porque la expide y firma el registrador bajo su responsabilidad.

Cuándo basta la nota y cuándo hace falta la certificación

La regla práctica es sencilla: la nota sirve para decidir, la certificación para acreditar ante alguien.

Basta la nota simple para comprobar una finca antes de hacer una oferta, para preparar una herencia, para revisar el estado de un inmueble propio o para el estudio previo de una operación.

Hace falta la certificación en los procedimientos judiciales que la exigen —la ejecución hipotecaria requiere la certificación de dominio y cargas del artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil—, en ciertos expedientes administrativos y notariales, y siempre que se necesite un documento que acredite y no solo informe.

En la compraventa ordinaria, la práctica habitual es que la notaría solicite información registral actualizada el mismo día de la firma, con lo que la nota que pidió el comprador semanas antes cumple su función de comprobación previa sin sustituir a esa consulta.

Cómo se pide

Hay tres vías y todas requieren identificar bien la finca.

Para identificar la finca sirve cualquiera de estos datos, por orden de fiabilidad: el número de finca registral y el Registro al que pertenece, la referencia catastral, o la dirección completa con los datos del titular.

Merece una advertencia el uso de la dirección: es el método menos fiable, porque puede haber varias fincas registrales en un mismo edificio y confusiones entre números de policía.

• Por internet, en el portal del Colegio de Registradores, con identificación y pago con tarjeta.
• Presencialmente en el Registro de la Propiedad al que corresponda el inmueble.
• A través de la notaría, la gestoría o el abogado que lleve la operación.

Qué cuesta

Los honorarios están fijados por arancel, de modo que no varían entre registros.

El coste de la nota simple es de unos pocos euros; solicitada por internet, con los gastos de tramitación suele situarse en el entorno de los nueve euros más IVA. La certificación de dominio y cargas cuesta varias veces más, en función de la finca y del contenido que se certifique.

Conviene desconfiar de páginas que ofrecen el servicio por importes muy superiores: intermedian con el Registro y cobran el margen. La vía directa es el portal del Colegio de Registradores o el propio Registro.

Cómo se lee

El documento tiene una estructura fija y conviene recorrerla en orden.

Dos matices que se pasan por alto. Primero, una hipoteca ya pagada sigue apareciendo hasta que se cancela registralmente: el pago no equivale a la cancelación. Segundo, las afecciones fiscales por liquidación de impuestos tienen plazo propio y caducan, pero mientras figuran conviene entenderlas.

• Descripción de la finca: superficie, linderos, referencia catastral y, en su caso, cuota de participación.
• Titularidad: quién es dueño, en qué porcentaje, con qué título y con qué carácter, ganancial o privativo.
• Cargas: hipotecas con su capital, embargos, anotaciones preventivas, servidumbres y afecciones fiscales.
• Limitaciones: condiciones resolutorias, prohibiciones de disponer, derechos de retracto o tanteo.

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