Comisión por amortización anticipada: ¿qué dice la nueva ley hipotecaria?

Si tienes una hipoteca o estás pensando en contratar una, seguramente te hayas preguntado qué sucede si decides amortizarla antes de tiempo. La amortización anticipada puede ser una estrategia financiera muy interesante para reducir intereses y quitarte de encima la deuda antes de lo previsto. Sin embargo, las entidades bancarias suelen aplicar una comisión por este concepto. En este artículo, te explicaré en profundidad qué dice la nueva ley hipotecaria sobre esta comisión, cómo se calcula y en qué casos puedes evitarla o minimizar su impacto.

¿Qué es la amortización anticipada de una hipoteca?

La amortización anticipada es el pago total o parcial de la deuda hipotecaria antes del plazo pactado con el banco. Puede hacerse de dos formas:

• Amortización parcial: reduces parte del capital pendiente. Dependiendo del acuerdo con el banco, puedes elegir entre disminuir la cuota mensual o reducir el plazo de la hipoteca.
• Amortización total: cancelas la hipoteca por completo antes de la fecha establecida en el contrato.

Este mecanismo permite ahorrar en intereses, pero las entidades bancarias suelen aplicar una penalización por la pérdida financiera que les supone la cancelación anticipada del préstamo.

¿Por qué existe la comisión por amortización anticipada?

El negocio de los bancos se basa en prestar dinero y obtener un beneficio a través de los intereses. Cuando decides amortizar tu hipoteca antes de lo previsto, la entidad deja de percibir esos intereses futuros y, por ello, suele aplicar una penalización. Esta compensación se conoce como comisión por amortización anticipada y está regulada por la ley para evitar abusos.

Con la nueva ley hipotecaria, se han fijado límites a estas comisiones, beneficiando a los consumidores y garantizando una mayor transparencia en los contratos.

¿Qué dice la nueva ley hipotecaria sobre la comisión por amortización anticipada?

La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, estableció nuevas condiciones para la amortización anticipada, reduciendo las comisiones que los bancos pueden cobrar a los clientes. Esta normativa aplica a todas las hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019 y afecta tanto a préstamos a tipo fijo como a tipo variable.

Hipotecas a tipo variable

Si tienes una hipoteca con un interés variable, la ley establece los siguientes límites para la comisión:

• Durante los primeros 3 años del préstamo: la comisión no puede superar el 0,25% del capital amortizado anticipadamente.
• Entre los años 4 y 5: el banco podrá aplicar una comisión máxima del 0,15%.
• A partir del sexto año: el banco no podrá cobrar comisión por amortización anticipada.

Hipotecas a tipo fijo

Para los préstamos hipotecarios a tipo fijo, la comisión es ligeramente diferente:

• Durante los primeros 10 años del préstamo: el banco podrá cobrar una comisión máxima del 2% sobre el capital amortizado anticipadamente.
• A partir del décimo año: la comisión se reduce al 1%.

Es importante revisar tu contrato hipotecario para conocer exactamente cuánto te pueden cobrar en caso de que decidas amortizar antes de tiempo.

¿Cuándo NO te pueden cobrar comisión por amortización anticipada?

Hay situaciones en las que podrías evitar esta comisión:

• Si han pasado los años estipulados en la ley: En hipotecas variables, a partir del sexto año, y en hipotecas fijas, a partir del décimo año, no te pueden cobrar comisión.
• Si el banco no demostró pérdidas financieras: Para que la entidad cobre esta penalización, debe justificar que la amortización anticipada le genera una pérdida económica.
• Si pactaste en el contrato que no habría comisión: Algunas entidades ofrecen hipotecas sin penalización por amortización anticipada, aunque no es lo habitual.

¿Cuándo conviene amortizar anticipadamente la hipoteca?

Antes de tomar la decisión de amortizar, es recomendable analizar tu situación financiera y evaluar si realmente te conviene. Algunos aspectos clave a considerar son:

• Si tienes ahorros suficientes: Si cuentas con un colchón financiero adecuado, amortizar parte de la hipoteca puede ayudarte a reducir intereses y ganar tranquilidad.
• Si los tipos de interés son altos: En hipotecas con intereses elevados, amortizar antes puede suponer un ahorro considerable.
• Si puedes beneficiarte de desgravaciones fiscales: En algunos casos, amortizar anticipadamente puede ayudarte a obtener beneficios fiscales, especialmente si firmaste tu hipoteca antes de 2013.
• Si reduces el plazo en lugar de la cuota: En muchas ocasiones, es más rentable amortizar reduciendo el plazo de la hipoteca en lugar de la cuota mensual, ya que se pagan menos intereses.

La nueva ley hipotecaria ha supuesto un gran avance en la protección del consumidor, limitando las comisiones por amortización anticipada y ofreciendo condiciones más favorables para los prestatarios. Sin embargo, sigue siendo fundamental leer con detenimiento las condiciones de tu hipoteca antes de tomar decisiones financieras importantes.

Si estás considerando amortizar tu hipoteca antes de tiempo, analiza bien los costes y beneficios. En algunos casos, puede ser una excelente estrategia para ahorrar dinero, pero en otros puede no ser la mejor opción si hay penalizaciones elevadas. Como siempre, consultar con un experto en derecho hipotecario puede ayudarte a tomar la mejor decisión según tu situación particular.

Estadísticas relevantes

• Incremento en la amortización anticipada: En 2023, las amortizaciones anticipadas de hipotecas en España aumentaron casi un 20%, sumando más de 50.000 millones de euros. Este incremento se atribuye a las continuas subidas de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo, que llevaron a muchos titulares de hipotecas variables a adelantar pagos para evitar el encarecimiento de sus cuotas.

• Suspensión de comisiones en 2024: Durante todo el año 2024, el Gobierno suspendió las comisiones por amortización anticipada en préstamos hipotecarios a tipo variable. Esta medida buscaba aliviar la carga financiera de los deudores ante el aumento de los tipos de interés y facilitar la amortización de sus préstamos sin costes adicionales.

• Distribución de gastos hipotecarios: Con la nueva ley hipotecaria, se redistribuyeron los gastos asociados a la formalización de una hipoteca. Ahora, el banco asume los gastos de gestoría, notaría, registro y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), mientras que el cliente solo debe hacerse cargo de la tasación del inmueble y su copia de la escritura.

• Límites en comisiones por amortización anticipada: La ley establece que, en hipotecas a tipo variable, la comisión máxima por amortización anticipada es del 0,25% si se realiza en los primeros tres años, y del 0,15% si se efectúa entre el cuarto y quinto año. A partir del sexto año, no se pueden aplicar comisiones por este concepto.

• Reducción del saldo vivo hipotecario: Según datos del Banco Central Europeo, a cierre de septiembre de 2023, los bancos españoles mantenían un saldo vivo de hipotecas de 497.950 millones de euros, lo que supone una disminución de 13.000 millones respecto a diciembre de 2022. Este descenso refleja, en parte, el aumento de las amortizaciones anticipadas por parte de los clientes.

Preguntas frecuentes sobre la comisión por amortización anticipada

¿Cuánto me cobra el banco por amortizar una hipoteca?

El importe que puede cobrarte el banco por amortizar anticipadamente una hipoteca depende del tipo de interés de tu préstamo y del tiempo transcurrido desde su contratación. Según la nueva ley hipotecaria:

• En hipotecas a tipo variable, la comisión máxima es del 0,25% si amortizas en los primeros 3 años y del 0,15% entre el cuarto y quinto año. A partir del sexto año, el banco no puede cobrarte nada.
• En hipotecas a tipo fijo, la comisión es del 2% si amortizas dentro de los primeros 10 años y del 1% si lo haces después.

¿Cuánto te penalizan por amortizar una hipoteca?

La penalización por amortizar una hipoteca anticipadamente se expresa en forma de comisión por amortización anticipada. No todas las hipotecas la incluyen, pero si la tuya lo hace, la cantidad exacta dependerá de la fecha en la que firmaste tu préstamo y si es de tipo fijo o variable. Con la nueva ley, las penalizaciones están limitadas por ley y suelen oscilar entre el 0,15% y el 2%, dependiendo del caso.

¿Qué es la comisión por amortización anticipada?

Es un importe que el banco puede cobrarte si decides pagar tu hipoteca antes del plazo acordado. Su finalidad es compensar la posible pérdida de ingresos del banco debido a los intereses que dejaría de percibir. La nueva ley hipotecaria establece límites para evitar cobros abusivos.

¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca anticipadamente?

El coste de cancelar una hipoteca anticipadamente puede incluir dos elementos:

1. Comisión por amortización anticipada, que depende del tipo de hipoteca y los años transcurridos desde la firma.
2. Gastos de cancelación registral, que incluyen los costes de notaría, gestoría y el registro de la propiedad, aunque estos suelen ser opcionales si no necesitas levantar la carga en el Registro de la Propiedad.

¿Cuánto cuesta terminar una hipoteca anticipadamente?

El coste final dependerá de si la hipoteca incluye una comisión por amortización anticipada y de si necesitas realizar una cancelación registral. En la mayoría de los casos, el coste total de cancelar la hipoteca será menor si han pasado varios años desde la firma, ya que las comisiones tienden a desaparecer o reducirse con el tiempo.

¿Cuál es la comisión por cancelación de hipoteca?

No hay una comisión única para la cancelación de hipoteca, ya que depende del tipo de préstamo y su antigüedad. Con la nueva ley, las hipotecas variables pueden tener un coste de hasta el 0,25% en los primeros 3 años o 0,15% entre el cuarto y quinto año, y las fijas de hasta el 2% en los primeros 10 años y 1% después.

¿Puedo amortizar anticipadamente mi hipoteca sin pagar comisión?

Sí, en algunos casos es posible. Si tu hipoteca es a tipo variable y han pasado más de 5 años desde su firma, o si es a tipo fijo y han pasado más de 10 años, el banco no podrá cobrarte comisión. También puedes negociar con el banco para intentar eliminar esta cláusula en el contrato.

¿Es mejor amortizar anticipadamente reduciendo cuota o reduciendo plazo?

Depende de tus objetivos financieros. Reducir la cuota mensual puede darte mayor liquidez mes a mes, mientras que reducir el plazo del préstamo te permitirá pagar menos intereses totales a largo plazo. Generalmente, si tu prioridad es ahorrar en intereses, es más conveniente reducir el plazo.

¿Cómo afecta la amortización anticipada a los intereses de la hipoteca?

Si amortizas anticipadamente, pagarás menos intereses en total, ya que reducirás el capital pendiente sobre el que se aplican los intereses. Sin embargo, si tu hipoteca tiene un sistema de amortización francés (el m\u00e1s com\u00fan en España), la mayor parte de los intereses se pagan en los primeros años del préstamo, por lo que amortizar al principio del préstamo suele suponer un mayor ahorro.

¿Cómo puedo calcular si me conviene amortizar anticipadamente mi hipoteca?

Para saber si te conviene amortizar anticipadamente, debes considerar:\n- El porcentaje de comisión por amortización anticipada, si lo hay.\n- Cuántos intereses te ahorrarás si reduces plazo o cuota.\n- Si tienes otros préstamos con intereses más altos, ya que podría ser más rentable amortizar esos antes.\n- Si puedes beneficiarte de ventajas fiscales, especialmente si tu hipoteca es anterior a 2013 y puedes desgravar por vivienda habitual.\n\nEn muchos casos, amortizar anticipadamente es una buena decisión financiera, pero siempre es recomendable hacer los cálculos antes de tomar una decisión.