Comisión por amortización anticipada de la hipoteca

El derecho a amortizar antes

El artículo 23.1 de la Ley 5/2019 lo reconoce sin condiciones: el prestatario podrá en cualquier momento anterior a la expiración del término pactado reembolsar de forma anticipada, total o parcialmente, la cantidad adeudada.

Las partes pueden convenir un plazo de comunicación previa, que no podrá exceder de un mes.

Y el apartado 2 añade una obligación útil: manifestada la voluntad de amortizar, el prestamista debe facilitar en el plazo máximo de tres días hábiles la información necesaria para evaluar esa opción, cuantificando las consecuencias de la liquidación anticipada.

De modo que, antes de decidir, se tiene derecho a un cálculo por escrito.

La regla que casi nadie conoce

El apartado 4 es tajante: el prestamista no podrá cobrar compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada, total o parcial, en supuestos distintos de los previstos en los tres apartados siguientes.

Dicho de otro modo: fuera de esos casos tasados, no hay comisión. Ninguna.

Y en los casos en que sí cabe, la comisión tiene un doble techo: no puede exceder de la pérdida financiera que efectivamente sufra el prestamista, calculada conforme a la ley, y además no puede superar el porcentaje máximo que se indica.

Ese primer techo es el que más se olvida. Si el banco no pierde nada con la amortización, no puede cobrar comisión aunque el contrato prevea un porcentaje.

Los límites, caso por caso

En el préstamo a tipo variable, las dos opciones son excluyentes entre sí: el contrato puede prever una u otra, no ambas.

Transcurridos esos periodos, en el tipo variable no cabe comisión alguna.

El incentivo para pasarse a tipo fijo

Es una de las previsiones más útiles de la ley y muy poco conocida.

Cuando se nova el tipo de interés o se subroga un tercero en los derechos del acreedor, y en ambos casos se pasa a un tipo fijo o con un primer periodo fijo de al menos tres años en sustitución de uno variable, la comisión no puede superar la pérdida financiera con el límite del 0,05 por ciento del capital reembolsado anticipadamente durante los tres primeros años.

Y añade dos precisiones importantes. Si en la novación no se produce amortización anticipada de capital, no puede cobrarse comisión alguna por este concepto. Y transcurridos los tres primeros años, el prestamista no puede exigir compensación alguna en caso de novación o subrogación a tipo fijo.

Es decir: pasar de variable a fijo después del tercer año es gratuito a estos efectos.

Lo que también se recupera

El apartado 3 reconoce algo que se pasa por alto y que puede suponer una cantidad relevante.

El prestatario tiene derecho a una reducción del coste total del préstamo, que comprende los intereses y los costes correspondientes al plazo que quedase por transcurrir hasta el momento de su extinción.

Y en particular se extingue el contrato de seguro accesorio del que sea beneficiario el prestamista, salvo que el prestatario comunique a la aseguradora su deseo de mantenerlo designando nuevo beneficiario, con derecho al extorno de la parte de prima no consumida.

Conviene reclamarlo expresamente: la prima no consumida de un seguro de vida vinculado a una hipoteca de larga duración no es una cantidad menor.

Cómo hacerlo bien

Un orden que evita cobros indebidos.

Ese último punto se olvida con frecuencia: pagar el préstamo no cancela la hipoteca en el Registro de la Propiedad, y la carga sigue figurando hasta que se cancela.

• Comunica por escrito la intención de amortizar, respetando el preaviso pactado si lo hay, que no puede exceder de un mes.
• Solicita la información cuantificada, que el banco debe entregar en tres días hábiles.
• Comprueba qué tipo de interés rige tu préstamo y en qué año de vigencia estás.
• Verifica que la comisión aplicada no excede del límite legal ni de la pérdida financiera real.
• Reclama la reducción del coste total y, en su caso, el extorno de la prima del seguro accesorio.
• Solicita al terminar el certificado de deuda cero y tramita la cancelación registral de la hipoteca.

Si te cobran de más

El camino es el habitual en materia bancaria.

Reclama por escrito ante el servicio de atención al cliente de la entidad, con el cálculo de lo que consideras indebido. Si la respuesta no es satisfactoria o no llega en plazo, acude al servicio de reclamaciones del Banco de España. Y, si persiste, queda la vía judicial.

Conserva el contrato, el cuadro de amortización, la información cuantificada que te entregaron y el justificante del cobro.

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