¿Puede un propietario demandar a la comunidad de propietarios? Todo lo que debes saber

Si vives en una comunidad de propietarios, es probable que en algún momento te hayas preguntado qué ocurre si surge un conflicto con la comunidad y hasta qué punto puedes tomar medidas legales contra ella. En este artículo, como abogado con más de 20 años de experiencia en derecho inmobiliario, voy a explicarte con todo detalle cuándo, cómo y por qué un propietario puede demandar a la comunidad.

Cuando hablamos de conflictos dentro de una comunidad, la vía judicial debería ser siempre el último recurso. Sin embargo, hay situaciones en las que un propietario se ve obligado a acudir a los tribunales para defender sus derechos. Demandar a la comunidad no es algo sencillo ni inmediato, pero es una opción viable en ciertos casos que vamos a analizar en profundidad.

¿En qué casos puede un propietario demandar a la comunidad de propietarios?

Existen diversas razones por las que un propietario puede decidir interponer una demanda contra la comunidad. Las más habituales incluyen:

Aprobación de acuerdos ilegales o abusivos

La comunidad de propietarios debe regirse por la Ley de Propiedad Horizontal y por los estatutos internos. Sin embargo, hay ocasiones en las que se aprueban acuerdos que no cumplen con la normativa o que perjudican a uno o varios propietarios. Por ejemplo, si la junta decide unilateralmente que un vecino pague más cuota sin justificación legal o si se aprueban obras que no han seguido el procedimiento adecuado, estos acuerdos pueden ser impugnados judicialmente.

Incumplimiento de las obligaciones de la comunidad

La comunidad está obligada a realizar el mantenimiento y la conservación de las zonas comunes. Si no lo hace y eso provoca daños en tu vivienda (por ejemplo, filtraciones en el techo por no reparar el tejado o daños estructurales por falta de mantenimiento del edificio), tienes derecho a exigir que la comunidad asuma su responsabilidad.

Negativa a realizar reparaciones necesarias

Si la comunidad se niega a acometer obras que son necesarias para garantizar la seguridad o la habitabilidad del inmueble, un propietario puede recurrir a la vía judicial. Por ejemplo, si el ascensor está averiado y la comunidad no toma medidas para arreglarlo, los vecinos afectados pueden demandarla para exigir la reparación.

Limitación de derechos individuales sin justificación

Cada propietario tiene derecho a disfrutar de su vivienda dentro de los límites de la legalidad y los estatutos comunitarios. Si la comunidad impone restricciones sin base legal, como prohibir a un propietario alquilar su piso cuando los estatutos no lo contemplan o impedir el acceso a ciertas zonas comunes sin motivo, se puede presentar una demanda.

Daños y perjuicios causados por decisiones de la comunidad

Si la comunidad toma una decisión que te causa un perjuicio económico o personal, puedes demandar para obtener una compensación. Un caso típico es cuando la comunidad autoriza obras que afectan a tu vivienda, como una reforma en la fachada que provoca desperfectos en tu terraza o ventanas.

Discriminación o vulneración de derechos fundamentales

Aunque no es tan frecuente, hay casos en los que la comunidad puede incurrir en prácticas discriminatorias. Por ejemplo, si se niega a instalar una rampa de acceso para una persona con movilidad reducida sin una justificación válida, esto podría ser motivo de una demanda.

¿Qué pasos debes seguir antes de demandar a la comunidad?

Demandar a la comunidad no es algo que deba hacerse a la ligera. Antes de llegar a los tribunales, hay una serie de pasos que es recomendable seguir:

Intentar solucionar el problema de forma amistosa

Lo primero es exponer el problema en la junta de propietarios. A veces, los conflictos pueden resolverse con diálogo y negociación sin necesidad de recurrir a los tribunales.

Recopilar pruebas

Si la comunidad persiste en su postura y consideras que se están vulnerando tus derechos, es fundamental reunir pruebas. Esto puede incluir actas de reuniones, correos electrónicos, fotos de daños, presupuestos de reparaciones no realizadas o informes técnicos.

Presentar una queja formal

En algunos casos, puede ser útil presentar una queja formal por escrito al presidente de la comunidad o al administrador de fincas. Esto deja constancia de tu reclamación y puede ser clave en un proceso judicial posterior.

Acudir a un abogado especializado

Antes de dar el paso de demandar, es recomendable consultar con un abogado experto en propiedad horizontal. Un profesional te orientará sobre la viabilidad de tu caso y te ayudará a preparar la demanda de la mejor forma posible.

¿Cómo se interpone una demanda contra la comunidad?

Si después de intentar resolver el conflicto de manera amistosa decides presentar una demanda, estos son los pasos a seguir:

• Redacción de la demanda: El abogado elaborará un escrito detallando los hechos y las razones legales que justifican la reclamación.
• Presentación ante el juzgado: La demanda se presenta en el juzgado de primera instancia correspondiente al domicilio de la comunidad.
• Notificación a la comunidad: La comunidad recibirá la notificación oficial de la demanda y tendrá un plazo para responder.
• Juicio o acuerdo extrajudicial: Dependiendo del caso, la comunidad puede llegar a un acuerdo antes del juicio o, si no hay acuerdo, el juez dictará sentencia.

Consecuencias de demandar a la comunidad

Es importante tener en cuenta que interponer una demanda contra la comunidad puede tener ciertas consecuencias:

• Costes legales: Aunque en algunos casos el juez puede condenar a la comunidad a pagar las costas, si pierdes el juicio podrías asumir los gastos del proceso.
• Deterioro de la convivencia: Demandar a la comunidad puede generar tensiones con los vecinos, algo que debes considerar si planeas seguir viviendo allí.
• Tiempo del proceso: Los procedimientos judiciales pueden tardar meses o incluso años en resolverse, por lo que es importante valorar si merece la pena.

Alternativas a la demanda: mediación y arbitraje

Si quieres evitar un proceso judicial, existen alternativas como la mediación o el arbitraje. La mediación permite que un profesional imparcial ayude a las partes a llegar a un acuerdo. Por su parte, el arbitraje es un procedimiento en el que un tercero dicta una resolución que ambas partes deben aceptar.

Demandar a la comunidad es un derecho que todo propietario tiene, pero no siempre es la mejor solución. Antes de acudir a los tribunales, es fundamental valorar la gravedad del problema, el coste del proceso y las posibilidades de éxito. En muchos casos, la negociación y la mediación pueden ser más rápidas y efectivas.

Si finalmente decides demandar, asegúrate de contar con el asesoramiento de un abogado especializado en propiedad horizontal para que el proceso sea lo más sólido posible. La clave está en actuar con estrategia y conociendo bien tus derechos para que la justicia esté de tu lado.

Datos y estadísticas relevantes

• Morosidad en las comunidades de propietarios: Desde el inicio de la pandemia de coronavirus, la morosidad ha aumentado un 5% en las comunidades de propietarios. En 2021, la deuda total de impagos ascendía a 1.631 millones de euros, según datos del Colegio General de Administradores de Fincas.

• Medidas contra propietarios morosos: Las comunidades de vecinos en España están tomando medidas más drásticas contra los propietarios morosos debido a las crecientes deudas comunitarias, que ascienden a 1.630 millones de euros. Tras años de cierta condescendencia por crisis económicas y la pandemia, los vecinos que pagan regularmente están imponiendo restricciones, como la prohibición temporal de usar instalaciones comunes como piscinas y gimnasios. ​

• Conflictos de lindes en zonas rurales: En España, alrededor de 2.000 casos de disputas por lindes llegan anualmente a los tribunales, con un coste judicial de 312 millones de euros. Estos conflictos, que se agravan cuando las fincas no están claramente registradas, tienen su raíz en la falta de precisión en los límites descritos por el catastro y el registro de la propiedad. ​

• Procedimientos judiciales monitorios: Las comunidades de propietarios suelen recurrir al proceso monitorio para reclamar deudas a vecinos morosos. Este procedimiento es más ágil y permite reclamar deudas de forma eficaz. ​

• Plazo para impugnar acuerdos comunitarios: Es importante tener en cuenta que el plazo para denunciar a la comunidad de vecinos es de 30 días naturales desde que se aprobó el acuerdo en la junta de propietarios.

Preguntas frecuentes sobre demandar a la comunidad de propietarios

¿Es posible denunciar a la comunidad de vecinos?

Sí, un propietario puede denunciar a la comunidad de vecinos si considera que esta ha tomado decisiones ilegales, incumple sus obligaciones o causa daños y perjuicios. Sin embargo, antes de recurrir a la vía judicial, es recomendable intentar resolver el problema de forma amistosa o mediante mediación.

¿Puede un inquilino denunciar a la comunidad de propietarios?

Depende del caso. Un inquilino no tiene los mismos derechos que un propietario dentro de la comunidad, pero sí puede denunciar en situaciones específicas, como cuando hay incumplimientos que afectan su derecho al disfrute del inmueble (por ejemplo, falta de mantenimiento en zonas comunes que pone en riesgo su seguridad). En muchos casos, es recomendable que el propietario sea quien interponga la reclamación.

¿Quién paga las costas en un juicio contra la comunidad de propietarios?

Si la comunidad pierde el juicio, lo más habitual es que tenga que pagar las costas procesales, que incluyen los gastos del proceso y los honorarios de los abogados de la parte ganadora. Sin embargo, si el juez considera que la demanda no tenía suficiente fundamento, el propietario demandante podría ser condenado a pagar las costas.

¿Cuánto cuesta demandar a la comunidad de propietarios?

El coste puede variar dependiendo de la complejidad del caso y los honorarios del abogado. En general, se pueden esperar gastos de entre 1.500 y 4.000 euros, incluyendo abogado, procurador y tasas judiciales, si las hubiera. Si el proceso es largo o requiere peritajes, el coste puede aumentar.

¿Qué hacer cuando un vecino te hace la vida imposible?

Si un vecino tiene un comportamiento problemático que afecta a la convivencia, lo primero es intentar hablar con él o comunicar la situación al presidente de la comunidad o al administrador de fincas. Si el problema persiste, la comunidad puede tomar medidas legales para sancionar al vecino conflictivo o incluso demandarlo si su conducta afecta gravemente a los demás.

¿Cuánto tiempo se puede reclamar una deuda de comunidad?

Las deudas de comunidad prescriben a los cinco años según el Código Civil, siempre que no haya interrupciones en el proceso de reclamación. Si la comunidad inicia un procedimiento de cobro, el plazo se interrumpe y comienza a contarse de nuevo.

¿Cuánto tarda un juicio contra la comunidad de propietarios?

El tiempo de resolución depende del tipo de demanda y de la carga de trabajo del juzgado. En general, un procedimiento puede tardar entre 6 meses y 2 años, aunque algunos casos complejos pueden alargarse aún más si hay recursos o peritajes.

¿Qué ocurre si la comunidad de propietarios no cumple con la sentencia?

Si un juez dicta una sentencia a favor del propietario demandante y la comunidad no la cumple voluntariamente, se puede solicitar la ejecución de la sentencia en los tribunales. Esto puede implicar embargos a las cuentas de la comunidad o multas coercitivas hasta que cumpla con lo ordenado.

¿Se puede demandar a la comunidad por daños en la vivienda de un propietario?

Sí. Si los daños en la vivienda han sido causados por una mala gestión de la comunidad (por ejemplo, filtraciones de agua por falta de mantenimiento del tejado o averías en instalaciones comunes), el propietario puede exigir una reparación o una indemnización a través de una demanda.

¿Qué pasa si un propietario no está de acuerdo con una decisión de la comunidad?

Si un propietario considera que una decisión de la comunidad es ilegal o perjudicial, puede impugnar el acuerdo en el juzgado. Para ello, debe presentar la impugnación en un plazo de tres meses desde la aprobación del acuerdo, o de un año si afecta a derechos fundamentales o es contrario a la ley.