La respuesta es sí
Un propietario puede demandar a su comunidad. No es una rareza ni un gesto hostil: es el cauce que la ley prevé para resolver discrepancias que no se arreglan en la junta.
Lo habitual es que esa demanda tome una de estas tres formas.
Cada una tiene su propio cauce y sus propios plazos, y confundirlos hace perder el derecho.
- Impugnación de un acuerdo de la junta, conforme al artículo 18.
- Reclamación por daños en el elemento privativo procedentes de elementos comunes.
- Exigencia de que la comunidad realice obras necesarias que no está acometiendo.
La impugnación de acuerdos
Es el supuesto más frecuente y el mejor delimitado. El artículo 18 enumera los acuerdos impugnables.
Fuera de esos motivos, el desacuerdo con la decisión de la mayoría no basta. Un acuerdo puede parecer injusto y ser perfectamente válido.
- Los contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
- Los que resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
- Los que supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo, o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Quién puede impugnar
El artículo 18.2 lo delimita con precisión, y este es el filtro que deja fuera a más gente.
Están legitimados los propietarios que hubiesen salvado su voto en la junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.
Y añade un requisito determinante: para impugnar los acuerdos de la junta, el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad, o proceder previamente a la consignación judicial de estas.
Esa exigencia no se aplica cuando la impugnación se refiere al establecimiento o alteración de las cuotas de participación entre los propietarios.
Dicho en claro: quien debe cuotas no puede impugnar sin pagar o consignar antes. Es el primer punto que conviene comprobar.
Los plazos
Son de caducidad y se pierden con facilidad.
El cómputo empieza desde la adopción del acuerdo para quienes asistieron a la junta, y desde la comunicación del acuerdo para los propietarios ausentes.
De ahí la importancia de las actas: la fecha de comunicación del acta es la que marca el inicio del plazo para quien no asistió.
Conviene además saber que la impugnación no suspende por sí sola la ejecución del acuerdo, salvo que el juez acuerde la suspensión con carácter cautelar.
| Motivo de impugnación | Plazo |
|---|---|
| Acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos | 1 año |
| Resto de motivos | 3 meses |
Reclamar daños a la comunidad
Es el otro gran supuesto: humedades procedentes de la cubierta, filtraciones de una bajante común, daños por obras de la comunidad.
El artículo 10 obliga a la comunidad a realizar los trabajos y obras necesarios para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad universal y seguridad.
Cuando el incumplimiento de ese deber causa daños en un elemento privativo, cabe reclamar su reparación y la indemnización correspondiente, con fundamento en esa obligación y en el artículo 1902 del Código Civil.
El recorrido eficaz es este.
- Documenta el daño desde el principio: fotografías fechadas y, si es posible, informe técnico sobre el origen.
- Comunica por escrito al presidente y al administrador, solicitando la reparación.
- Pide que se incluya en el orden del día de la próxima junta.
- Da traslado al seguro de la comunidad, que suele cubrir estos supuestos.
- Si no se resuelve, requiere fehacientemente y, en su defecto, demanda.
Si la comunidad no hace las obras necesarias
El artículo 10 permite además que, cuando se trate de obras necesarias, cualquier propietario pueda requerirlas, y prevé la intervención de la autoridad competente cuando la comunidad no las acomete.
En la práctica, el orden que funciona es requerir por escrito, solicitar la convocatoria de junta conforme al artículo 16, acudir al ayuntamiento cuando hay un deber urbanístico de conservación y, en último término, demandar.
Antes de demandar
Un proceso contra la comunidad es un proceso contra los vecinos, con los que se seguirá conviviendo. Conviene agotar antes estos pasos.
- Solicitar por escrito lo que se pretende, con plazo razonable de respuesta.
- Pedir la inclusión del asunto en el orden del día de la junta.
- Proponer la mediación, que algunas comunidades y administradores admiten.
- Revisar la cobertura del seguro de la comunidad, que resuelve muchos daños sin pleito.
- Comprobar estar al corriente de pago, porque de lo contrario la impugnación no prospera.
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Fuentes y fecha de revisión
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