Amortización del inmueble: qué es, cómo se calcula y cuánto puedes deducir

Artículo actualizado el 20/07/2026

Cada campaña de la renta me encuentro con el mismo patrón: propietarios que alquilan una vivienda y declaran religiosamente sus ingresos, pero que se dejan sobre la mesa uno de los gastos deducibles más generosos que contempla la Ley del IRPF, simplemente porque nadie les ha explicado cómo calcularlo. Y no es un gasto menor: bien aplicado, la amortización del inmueble puede suponer una reducción de varios cientos —a veces miles— de euros en tu factura fiscal cada año, de forma completamente legal.

En este artículo voy a explicarte con detalle qué es exactamente la amortización de un inmueble, cuál es la fórmula concreta que exige Hacienda para calcularla, cómo se aplica en los supuestos más frecuentes —incluyendo casos particulares como la herencia, el usufructo o el alquiler de una sola habitación—, y qué ocurre con esta amortización acumulada en el momento en que decides vender el inmueble. Mi objetivo es que, al terminar de leer, no tengas que buscar en ningún otro sitio para completar correctamente este apartado de tu declaración.

Qué es la amortización de un inmueble y por qué es deducible

La amortización es, en esencia, el reflejo contable y fiscal del desgaste que sufre un bien con el paso del tiempo. Todo inmueble, por muy bien conservado que esté, se deteriora año a año: instalaciones que envejecen, estructuras que pierden valor, elementos que requieren mantenimiento constante. Hacienda reconoce esta realidad económica y permite que, si tienes ese inmueble destinado al alquiler, puedas deducir de tus ingresos una cantidad anual en concepto de ese desgaste, reduciendo así el rendimiento neto sobre el que finalmente tributas.

La base legal de esta deducción se encuentra en el artículo 23 de la Ley 35/2006 del IRPF, que regula los gastos deducibles de los rendimientos del capital inmobiliario, y se desarrolla con mayor precisión en el Reglamento del IRPF, que es la norma que fija el porcentaje exacto y la fórmula de cálculo que veremos a continuación. Es importante distinguir esta amortización de la que se aplica en el ámbito puramente empresarial sobre inmovilizado material —que sigue una lógica contable distinta y afecta a activos de una actividad económica—, ya que en el contexto que nos ocupa hablamos específicamente de la amortización de un inmueble destinado al arrendamiento por parte de un particular, la situación más habitual entre propietarios que alquilan una vivienda, un local o un piso adicional.

Un matiz que conviene tener presente desde el principio: la amortización no es opcional en el sentido de que puedas elegir no calcularla y asunto zanjado. Si no la aplicas, sencillamente estarás pagando más impuestos de los que legalmente te corresponden, porque ese gasto deducible existe con independencia de que decidas o no incluirlo en tu declaración.

Cómo se calcula la amortización de un inmueble: la fórmula exacta

Aquí está el núcleo práctico de todo el artículo, así que vamos a desgranarlo con calma porque, aunque el resultado final es sencillo, hay varios pasos intermedios que conviene entender bien para no cometer errores.

El punto de partida es una regla muy clara: la amortización deducible equivale al 3% anual aplicado sobre el mayor de estos dos valores: el valor catastral de la construcción, o el coste de adquisición satisfecho por el inmueble —incluyendo los gastos y tributos inherentes a esa compra—, excluyendo en ambos casos el valor correspondiente al suelo. Esto último es fundamental: el suelo, a diferencia de la construcción, no se deteriora con el tiempo desde una perspectiva fiscal, por lo que nunca forma parte de la base sobre la que se calcula la amortización.

Para determinar qué parte de tu coste de adquisición corresponde a la construcción y cuál al suelo, Hacienda utiliza como referencia la proporción que representa el valor catastral de la construcción sobre el valor catastral total del inmueble, ambos datos que encontrarás en tu recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), o que puedes consultar directamente en la Sede Electrónica del Catastro.

El procedimiento, paso a paso, sería el siguiente: primero calculas qué porcentaje representa el valor catastral de la construcción sobre el valor catastral total (dividiendo el primero entre el segundo). Después aplicas ese mismo porcentaje sobre tu coste de adquisición total —precio de compra más gastos y tributos asociados, como notaría, registro o el impuesto correspondiente— para obtener el coste de adquisición que corresponde específicamente a la construcción. A continuación, comparas ese resultado con el valor catastral de la construcción tal cual figura en el IBI, y te quedas con el que sea más alto de los dos. Finalmente, aplicas el 3% sobre esa cifra, y ese es el importe que puedes deducir cada año en concepto de amortización.

Pongamos un ejemplo concreto para fijar la idea: imagina un inmueble con un valor catastral total de 120.000 euros, del cual 48.000 euros corresponden a la construcción —es decir, un 40%—. Si compraste ese inmueble por 180.000 euros y pagaste 4.000 euros en gastos asociados, el coste de adquisición correspondiente a la construcción sería el 40% de 184.000 euros, es decir, 73.600 euros. Como esa cifra es superior al valor catastral de la construcción (48.000 euros), te quedas con los 73.600 euros, y aplicas el 3%: el resultado, 2.208 euros, es lo que podrías deducir anualmente por amortización mientras mantengas ese inmueble en alquiler.

Cuántos años se amortiza un inmueble

Esta es una de las dudas que más se repiten, y la respuesta tiene un matiz importante que conviene aclarar bien. No existe un número fijo de años de amortización establecido de antemano, como sí ocurre con otros activos en el ámbito contable empresarial. Lo que existe es un límite acumulado: puedes seguir aplicando el 3% anual año tras año, sin límite de tiempo predeterminado, hasta que la suma de todas las amortizaciones practicadas alcance el valor total amortizable del inmueble —es decir, hasta que hayas «amortizado» completamente el valor de la construcción sobre el que se calculó el porcentaje—.

En la práctica, esto significa que, aplicando siempre un 3% anual sobre una base constante, el inmueble quedaría completamente amortizado en unos 33 años y algo más, aunque este cálculo puede variar ligeramente si el valor catastral se actualiza en el tiempo o si realizas mejoras que incrementan la base amortizable. Cuando llegues al último ejercicio en el que la aplicación de la regla general supondría superar ese límite acumulado, deberás ajustar el importe deducible a lo que reste hasta agotar exactamente esa base, en lugar de aplicar el 3% completo.

Casos especiales de amortización que debes conocer

Aquí es donde la mayoría de guías se quedan cortas, y precisamente aquí es donde suelen surgir los errores más habituales. Existen varios supuestos en los que el cálculo estándar no se aplica de forma directa, y Hacienda contempla mecanismos específicos para cada uno.

Si adquiriste el inmueble por herencia o donación —es decir, a título lucrativo, no oneroso—, el importe de adquisición no será el precio que pagaste, sino el valor que se le asignó a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, con el límite de que nunca podrá superar el valor de mercado. Si además satisficiste gastos e impuestos derivados de esa adquisición —como el propio Impuesto de Sucesiones—, esos importes también se suman a la base sobre la que se calcula la amortización.

Cuando eres titular de un usufructo, en lugar de la plena propiedad, el cálculo cambia sustancialmente: si el usufructo es temporal, la amortización deducible resulta de dividir el coste de adquisición del derecho entre el número de años de duración de ese usufructo; si es vitalicio, se aplica directamente el 3% sobre ese coste de adquisición. En ambos casos, existe un límite adicional: la amortización nunca podrá superar el importe de los rendimientos íntegros que genere ese derecho durante el ejercicio.

Si solo alquilas una parte del inmueble —el caso típico del alquiler de una habitación dentro de tu vivienda habitual— la amortización deducible se calcula proporcionalmente a la superficie alquilada respecto al total, y además solo corresponde a los días concretos en los que esa habitación estuvo efectivamente arrendada durante el ejercicio.

También puede ocurrir que tu porcentaje de propiedad varíe durante el año —por ejemplo, si heredaste un porcentaje de un inmueble y posteriormente compraste el resto a otros herederos, como es habitual entre hermanos—. En estos casos, cada parte adquirida en momentos distintos y por importes distintos se amortiza de forma separada, tomando en conjunto el mayor valor entre el catastral y el de adquisición para el total de tu porcentaje de titularidad.

Un supuesto que genera bastante desconcierto es el de los inmuebles sin valor catastral asignado —típicamente construcciones muy recientes que aún no han sido objeto de la revisión catastral correspondiente, o inmuebles situados en el extranjero—. En estos casos, se estima razonablemente qué porcentaje del valor total corresponde al suelo, y se aplica el 3% sobre el resto, que se entiende corresponde a la construcción.

Por último, si realizas mejoras en el inmueble —una reforma sustancial, no un simple mantenimiento—, esas mejoras se suman a la base amortizable y generan, a su vez, su propia amortización adicional, calculada de forma independiente desde el momento en que la mejora entra en funcionamiento y el inmueble vuelve a estar disponible para el alquiler.

Cómo calcular la amortización de un inmueble que se vende

Aquí llegamos a una de las consecuencias fiscales más importantes —y a menudo más olvidadas— de haber aplicado la amortización durante los años en que tuviste el inmueble alquilado: en el momento de la venta, toda la amortización acumulada a lo largo de los años reduce el valor de adquisición que utilizarás para calcular la ganancia o pérdida patrimonial derivada de esa venta.

Dicho de otro modo: cuanto mayor haya sido la amortización que fuiste deduciendo año tras año mientras alquilabas el inmueble, menor será el valor de adquisición que podrás computar en el momento de venderlo, y por tanto mayor será la ganancia patrimonial que tendrás que declarar en ese ejercicio. Esto ocurre incluso si en algún año concreto decidiste no aplicar la amortización que legalmente te correspondía: la norma establece que, a efectos de calcular esa ganancia patrimonial futura, se descontará igualmente la amortización mínima que hubiera correspondido aplicar, la hayas deducido efectivamente o no. Este es, precisamente, uno de los motivos por los que conviene aplicar siempre correctamente esta deducción cada año: no hacerlo no te protege de nada en el futuro, y solo consigue que pagues más impuestos mientras tuviste el inmueble alquilado, sin ninguna compensación posterior.

Documentación que necesitas para calcular la amortización correctamente

Antes de sentarte a hacer los números, conviene tener a mano varios documentos concretos. Necesitarás el recibo del IBI del ejercicio correspondiente, donde figuran tanto el valor catastral total como el valor catastral específico de la construcción. Si no lo conservas, puedes obtener esos mismos datos directamente en la Sede Electrónica del Catastro con tu referencia catastral. También necesitarás la escritura de compraventa —o, en su caso, de aceptación de herencia o donación—, donde consta el precio o valor de adquisición, así como los justificantes de los gastos e impuestos que pagaste en ese momento: notaría, registro, gestoría, y el impuesto correspondiente a la transmisión. Si has realizado mejoras en el inmueble, conserva también las facturas correspondientes, junto con la fecha en que finalizaron esas obras.

Para cerrar: un gasto legal que merece la pena calcular bien

La amortización del inmueble es, sin exagerar, uno de los gastos deducibles más significativos de los que dispone cualquier propietario que alquila una vivienda, y sin embargo sigue siendo uno de los grandes desconocidos entre quienes gestionan su propia declaración sin asesoramiento. La fórmula en sí no es complicada, pero los supuestos especiales —herencias, usufructos, alquileres parciales, inmuebles sin valor catastral— sí exigen prestar atención al detalle, precisamente porque un error aquí no solo te hace pagar de más este año, sino que puede complicarte también el cálculo de la ganancia patrimonial el día que decidas vender.

Si tienes dudas sobre cómo aplicar correctamente la amortización a tu caso concreto —especialmente si te encuentras en alguno de los supuestos especiales que hemos visto, o si estás valorando vender un inmueble que llevas años amortizando—, en EOM Equipo Jurídico podemos revisar tu situación fiscal y ayudarte a calcularlo con precisión, evitando tanto pagar de más como exponerte a una regularización posterior de Hacienda por un cálculo incorrecto.

Preguntas frecuentes

Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento fiscal personalizado para cada caso concreto. Si tienes dudas sobre cómo aplicar la amortización a tu declaración, ponte en contacto con nosotros.