Amortización del inmueble: cálculo y calculadora

Qué es la amortización de un inmueble y por qué es deducible

La amortización permite descontar del rendimiento del alquiler una cantidad por el desgaste de la construcción. En la regla general, el máximo anual se calcula aplicando el 3 % al mayor entre su coste de adquisición y su valor catastral, siempre sin suelo. Después hay que comprobar los días arrendados, la parte que te corresponde y cuánto queda por amortizar.

Esta guía trata el alquiler que una persona declara como rendimiento del capital inmobiliario en el IRPF de territorio común. No calcula la amortización contable de una sociedad, la de un inmueble afecto a una actividad económica ni las especialidades forales o del impuesto de no residentes. Tampoco se aplica por el mero hecho de ser propietario de la vivienda en la que resides.

Amortizar no significa recuperar el precio mediante una devolución de Hacienda. Es un gasto que interviene en el cálculo del rendimiento neto. Su efecto en la cuota depende de tus ingresos, de los restantes gastos, de las reducciones aplicables y del conjunto de la declaración. Por eso 2.208 euros de amortización no equivalen a 2.208 euros menos de impuesto.

Conviene llevar el cálculo aunque no hayas utilizado esta deducción en años anteriores: al vender, las amortizaciones pueden reducir el valor fiscal de adquisición. Pero el 3 % es un máximo, no un porcentaje obligatorio en todos los casos. La ayuda de Renta 2025 de la AEAT recoge el criterio del Tribunal Supremo de 20 de noviembre de 2025 y contempla porcentajes entre el 1 % y el 3 %. Nuestra calculadora estima el máximo del 3 %, sin elegir por ti el tratamiento de la declaración.

Calculadora de amortización del inmueble

Utiliza el recibo del IBI del ejercicio y la escritura. La herramienta sirve para una compra en plena propiedad del 100 % de un inmueble que se alquila entero, sin mejoras incorporadas después y con un único coste de adquisición. Usa la proporción catastral para separar suelo y construcción cuando no conoces su reparto en el precio.

Introduce los importes sin separadores de miles. Indica también los días efectivamente alquilados y la amortización acumulada antes de este ejercicio. Cero en el acumulado solo corresponde si no existe amortización anterior computable; si desconoces ese dato, revisa las declaraciones antes de utilizar el resultado. Para herencias, usufructos, habitaciones o adquisiciones por partes, consulta los apartados siguientes.

Cómo se calcula la amortización: fórmula y ejemplo

Primero separa el suelo, que no se amortiza. Si no conoces qué parte del coste corresponde a la construcción, divide el valor catastral de la construcción entre el valor catastral total del mismo ejercicio. Multiplica el resultado por el precio de compra más los gastos e impuestos inherentes a la adquisición. No incluyas intereses de financiación ni mezcles muebles con el edificio.

Compara ese coste de la construcción con el valor catastral de la construcción. Elige el mayor y aplica el 3 % para obtener el máximo de referencia de un año completo. Si el alquiler dura menos, prorratea por los días arrendados entre los días del ejercicio. Finalmente, comprueba el límite acumulado: la deducción no puede agotar más valor de adquisición del que quede pendiente.

Ejemplo ilustrativo: el valor catastral total es 120.000 euros y la construcción representa 48.000. La proporción de construcción es el 40 %. Compraste por 180.000 euros y pagaste 4.000 euros de gastos de adquisición. El coste atribuible a la construcción resulta de multiplicar 184.000 por el 40 %: 73.600 euros. Es mayor que los 48.000 del Catastro, por lo que el máximo anual del 3 % es 2.208 euros, sujeto al resto de condiciones.

Si ese inmueble estuvo arrendado 180 días de un ejercicio de 365, la referencia se reduce a 1.088,88 euros. Si solo quedan 500 euros de valor pendiente de amortizar, el límite para ese ejercicio será 500 euros. En un año bisiesto se utiliza 366 como denominador; no se cuentan como arrendados los días en que simplemente se anunciaba el inmueble.

Cuántos años se amortiza y cuál es el límite acumulado

Hay dos límites diferentes. El anual utiliza el mayor valor de construcción entre adquisición y Catastro. El acumulado se vincula al valor de adquisición de la construcción, con los gastos y mejoras que correspondan. Que el Catastro sea más alto no permite amortizar indefinidamente ese importe mayor. La AEAT recoge expresamente esta distinción y el criterio del TEAC de 18 de diciembre de 2025.

Por ejemplo, si el coste de adquisición de la construcción es 60.000 euros y su valor catastral es 90.000, el 3 % anual de referencia son 2.700 euros. Pero el límite acumulado, sin mejoras ni otras circunstancias, sigue siendo 60.000. Tras 22 años completos a 2.700 se habrían amortizado 59.400; quedarían 600 euros para el siguiente, no otra anualidad entera.

La referencia de «33 años y algo más» solo encaja cuando la base anual y el límite acumulado coinciden, se aplica siempre el 3 % y el alquiler ocupa todos los ejercicios completos. Con alquileres intermitentes, porcentajes inferiores, cambios de valores o mejoras, la duración cambia. No conviene guardar una fecha de fin fija sin revisar el cuadro de amortización.

Herencia o donación: qué valor se toma

Si heredaste o recibiste el inmueble por donación, no se considera que la construcción valga cero porque no pagaste un precio de compra. El cálculo parte del valor resultante de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, con el límite del valor de mercado, y de los gastos e impuestos de adquisición que procedan. Debe excluirse la parte del suelo.

Reúne la escritura, la liquidación del impuesto y los justificantes. No sustituyas esos valores por una estimación actual de cuánto podrías obtener vendiendo el piso. Tampoco confundas el valor de referencia utilizado en determinados impuestos con el valor catastral que figura en el IBI: cumplen funciones distintas.

La fecha y la proporción recibida importan. Si heredaste la mitad y después compraste la otra mitad, conservar una sola cifra de «precio de compra» puede ocultar diferencias en fechas, gastos y amortización previa. La calculadora sencilla de esta página no resuelve esa combinación.

Usufructo temporal o vitalicio

Si lo que tienes es un derecho de usufructo, hay que amortizar el coste de adquisición de ese derecho conforme a su régimen, en lugar de tratarte como propietario de toda la construcción. Es necesario que la adquisición del derecho haya supuesto un coste para ti. La amortización tiene además como límite los rendimientos íntegros de ese derecho en el ejercicio.

Cuando el usufructo tiene duración determinada, se divide su coste de adquisición entre el número de años de duración. Si es vitalicio, la regla reglamentaria aplica el 3 % al coste del derecho. Un derecho temporal adquirido por 20.000 euros para diez años ofrece una referencia anual de 2.000 euros, antes de comprobar el límite de ingresos y las circunstancias del periodo.

No uses sin más el valor del piso completo ni la fórmula de valoración porcentual del usufructo como si fueran la amortización anual. La escritura debe permitir identificar qué derecho adquiriste, durante cuánto tiempo y con qué coste.

Alquiler parcial, copropiedad y distintas fechas de adquisición

Si alquilas una habitación, no puedes deducir la amortización de toda la vivienda por todo el año. Debes justificar la proporción destinada al arrendamiento, el tratamiento de las zonas compartidas y los días que corresponden al contrato. La superficie puede servir para distribuir, pero el reparto debe responder al uso real y no a un porcentaje elegido para aumentar el gasto.

Si eres copropietario, el rendimiento y los gastos se atribuyen según el derecho que te corresponda. No introduzcas el precio total del edificio en una calculadora para el 100 % y declares todo el resultado como propio. Conserva la proporción, las fechas y los importes de cada adquisición.

Cuando la titularidad aumenta durante el año, separa documentalmente los periodos y las adquisiciones antes de calcular. Hay que evitar tanto amortizar una parte antes de haberla adquirido como duplicar el valor catastral o el gasto acumulado. Estos supuestos requieren un cálculo individualizado y quedan fuera de la herramienta sencilla.

Si compraste varios pisos o locales por un único precio, distribuye el coste de adquisición y los gastos de forma justificada entre ellos. Cada unidad puede tener un valor catastral, una fecha de alquiler y un uso diferentes. No repitas el precio de todo el edificio en la ficha de cada vivienda.

Inmuebles sin valor catastral, mejoras y reparaciones

No conocer el valor del suelo no es lo mismo que no disponer de datos catastrales. En el primer caso, el Reglamento contempla el reparto según las proporciones de suelo y construcción del Catastro. Si falta el recibo del IBI, intenta recuperar primero la información catastral del ejercicio.

En un inmueble sin valor catastral asignado o situado en el extranjero, no inventes una proporción ni supongas que todo el precio corresponde a la construcción. Hay que acreditar su reparto mediante documentación de adquisición y, cuando proceda, una valoración justificada, además de revisar las reglas aplicables. La calculadora necesita ambos valores catastrales y no arroja una cifra fiable sustituyéndolos por ceros.

Las inversiones y mejoras pueden aumentar el valor amortizable. Deben identificarse por su coste y fecha, sin atribuirles periodos anteriores a su incorporación. No basta con llamar «reforma integral» a una factura: hay que distinguir qué partidas mejoran el inmueble y cuáles reparan o conservan elementos existentes.

Pintar, arreglar instalaciones o sustituir determinados elementos puede tener el tratamiento de reparación y conservación, con sus propias condiciones y límites. Una mejora no se deduce íntegra como reparación y después otra vez por amortización. Guarda facturas desglosadas y acredita cuándo se realizaron las obras y cuándo estuvo efectivamente alquilado el inmueble; estar disponible para alquilar no equivale a estar arrendado.

Cómo afecta la amortización cuando vendes el inmueble

Al calcular la ganancia o pérdida de una venta, el valor de adquisición se ajusta por las amortizaciones computables. En igualdad de las demás condiciones, un valor de adquisición menor aumenta la ganancia o reduce la pérdida. La amortización no desaparece del cálculo porque hayas dejado de alquilar antes de vender.

La Ley y el Reglamento obligan a considerar la amortización mínima que proceda, aunque no se hubiera contabilizado como gasto. Por eso conviene reconstruir el historial y no limitarse a sumar los importes que recuerdas haber declarado. También deben distinguirse periodos alquilados, mejoras, porcentajes y cambios de titularidad.

Hay un matiz relevante: la AEAT incorpora la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de noviembre de 2025 para inmuebles no afectos a actividades económicas que se amortizaron conforme a la Orden de 27 de marzo de 1998. En ese supuesto, no impone descontar siempre el máximo del 3 % y admite una amortización inferior que encaje en el mínimo aplicable. Esto no equivale a poder elegir cero ni a recalcular cualquier venta automáticamente al 1 %.

Antes de vender, revisa las declaraciones de los años arrendados y el criterio que corresponde a cada periodo. Esta calculadora estima un gasto de alquiler de un ejercicio; no determina la ganancia patrimonial de una transmisión ni sustituye ese historial.

Método lineal y diferencias con la amortización empresarial

En un cálculo lineal, el importe amortizable se reparte entre los años de vida útil. Esta idea ayuda a entender el desgaste, pero no permite elegir libremente un plazo y trasladarlo al alquiler en el IRPF. Dividir 120.000 euros entre 33 da 3.636,36 euros; aplicar el 3 % da 3.600. Son operaciones distintas: redondear la vida útil a 33 años puede llevar a superar el máximo anual.

La contabilidad, el Impuesto sobre Sociedades y la amortización de bienes afectos a una actividad tienen sus propias reglas. Las referencias a métodos acelerados, decrecientes o tablas empresariales no habilitan a utilizarlos en cualquier vivienda alquilada. Identifica primero el impuesto, el régimen y el uso del inmueble. Si necesitas ese estudio, consulta el servicio de asesoramiento para empresas.

Un cambio de uso exige revisar el cálculo desde su fecha. Pasar a vivir en un piso antes alquilado no mantiene la deducción de amortización en capital inmobiliario. Destinarlo después a una actividad tampoco permite seguir copiando la misma cifra sin comprobar las reglas de esa actividad y el historial del inmueble.

Documentación y revisión de tu cálculo

La mejor forma de evitar errores es conservar una ficha por inmueble y ejercicio, con valores de partida, porcentaje, días, amortización del año y acumulado. Así puedes explicar el resultado y detectar cuándo se aproxima el límite. No basta con copiar la cifra de la declaración anterior si ha cambiado el uso o la titularidad.

Si necesitas revisar un alquiler, una herencia o una venta, puedes contactar con EOM y consultar el alcance del asesoramiento fiscal. El estudio debe partir de los documentos, no de una promesa de ahorro.

• Recibo del IBI y datos catastrales del ejercicio: total, suelo y construcción.
• Escritura de compra, herencia o donación, con fechas y porcentajes de titularidad.
• Justificantes de gastos e impuestos inherentes a la adquisición, separados de la financiación.
• Contratos y fechas de alquiler; superficie y uso compartido si se arrienda solo una parte.
• Facturas de obras, separando mejoras de reparación y conservación, y fechas de incorporación.
• Declaraciones anteriores y cuadro de amortización acumulada; documentación de una eventual transmisión.