Incumplimiento del contrato de arras: qué se puede reclamar

Todo depende del tipo de arras

Antes de hablar de demandar, hay que saber qué se firmó. Hay tres figuras distintas bajo el mismo nombre y las consecuencias son opuestas.

El artículo 1454 del Código Civil solo describe las penitenciales: si hubiese mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Y aquí está el punto que casi nadie anticipa: el carácter penitencial no se presume. Si el contrato no lo establece con claridad, lo habitual es que las arras se interpreten como confirmatorias, y entonces nadie puede echarse atrás pagando la señal.

Lo que eso significa en la práctica

Cambia por completo lo que puede reclamarse.

Con arras penitenciales, quien desiste ejercita un derecho pactado. El comprador pierde la señal, el vendedor la devuelve por duplicado, y ahí termina. No hay incumplimiento que reclamar.

Con arras confirmatorias, quien no firma incumple. La otra parte puede exigir el cumplimiento —es decir, obligarle a otorgar la escritura— o resolver el contrato, y en ambos casos reclamar los daños y perjuicios causados, que pueden superar con mucho el importe de la señal.

Por eso la primera lectura de un contrato de arras es siempre la de su calificación.

Qué puede reclamar cada parte

Depende de quién incumple y de qué interesa realmente.

Si incumple el vendedor y las arras son confirmatorias, el comprador puede exigir el otorgamiento de la escritura, o resolver y reclamar la devolución de lo entregado más los daños: gastos de financiación frustrada, tasación, notaría anticipada, diferencia de precio si tiene que comprar otra vivienda más cara.

Si incumple el comprador, el vendedor puede exigir el cumplimiento o resolver y reclamar los daños: el tiempo que el inmueble estuvo fuera del mercado, los gastos asumidos, la diferencia de precio en una venta posterior.

El artículo 1124 es la base de esa elección: faculta al perjudicado en las obligaciones recíprocas para escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.

Cuando el incumplimiento no es de nadie

Es un supuesto frecuente y se resuelve mal a menudo.

Si la venta no llega a firmarse porque no se obtiene la financiación, lo determinante es si el contrato incluía una condición suspensiva. Cuando se pactó que la compraventa quedaba sujeta a la concesión del préstamo, la no obtención libera al comprador y obliga a devolver la señal. Cuando no se pactó, la financiación es problema suyo.

Si la venta no se firma porque aparecen cargas que el vendedor no declaró, o porque el inmueble no reúne lo que el contrato describía, el incumplimiento es del vendedor aunque él alegue buena fe.

De ahí dos recomendaciones al firmar: incluir la condición de financiación si se necesita, y pedir la nota simple antes de entregar dinero.

Cómo se prepara la reclamación

El orden importa, y la fase previa determina el resultado del pleito.

El cuarto y el quinto punto son los que convierten una reclamación endeble en una sólida: sin requerimiento ni constancia de la incomparecencia, la discusión se convierte en palabra contra palabra.

• Reúne el contrato de arras firmado y el justificante del pago de la señal.
• Recopila toda la comunicación: correos, mensajes, burofaxes, citas de notaría.
• Acredita que tú estabas en condiciones de cumplir. Es determinante: quien reclama debe haber cumplido o estar dispuesto a cumplir.
• Fija día y hora de firma ante notario y requiere a la otra parte por un medio fehaciente, normalmente burofax con acuse de recibo y certificación de contenido.
• Si no comparece, solicita al notario el acta que lo documente.
• Cuantifica los daños con documentos: facturas, tasaciones, presupuestos, diferencia de precio.
• Intenta la negociación previa y documéntala: desde el 3 de abril de 2025 es requisito de procedibilidad en los asuntos civiles afectados, y la demanda que no lo acredita puede ser inadmitida.

Plazos

Perderlos hace inútil todo lo anterior.

La acción por incumplimiento contractual prescribe a los cinco años desde que puede exigirse el cumplimiento de la obligación, conforme al artículo 1964 del Código Civil.

La prescripción se interrumpe por el ejercicio de la acción ante los tribunales, por reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto de reconocimiento de la deuda. El burofax, además de preparar el pleito, interrumpe el plazo.

En las compraventas de inmuebles conviene tener presente el artículo 1504, conforme al cual el comprador podrá pagar aun después de expirado el término mientras no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial, tras cuyo requerimiento el juez no podrá concederle nuevo término.

Qué juzgado y qué procedimiento

Depende de la cuantía reclamada.

Los asuntos de cuantía superior al umbral legal se tramitan por el juicio ordinario, y los inferiores por el verbal. En el ordinario es preceptiva la intervención de abogado y procurador; en el verbal, depende de la cuantía.

La competencia territorial suele corresponder al juzgado del lugar pactado o, en su defecto, al que determinen las reglas generales de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Antes de demandar conviene valorar tres cosas: la solvencia de la otra parte, el coste del procedimiento y el riesgo de costas. Un pleito ganado contra quien no puede pagar resuelve poco.

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