Negociar con un fondo la compra de un inmueble

Qué hay al otro lado de la mesa

«Fondo buitre» es una etiqueta periodística, no una categoría jurídica. Designa a sociedades que adquieren carteras de activos con descuento: inmuebles adjudicados, préstamos impagados o ambos.

Esa forma de comprar condiciona por completo cómo negocian, y conviene entenderlo antes de sentarse.

La consecuencia práctica: la negociación es financiera y despersonalizada. Los argumentos que funcionan son los que afectan a su número, no los que apelan a su comprensión.

• Compraron en bloque y con descuento, de modo que su referencia de precio no es la del mercado minorista.
• Tienen un objetivo de rotación: mantener el activo les cuesta dinero cada mes.
• Deciden por comité y con criterios numéricos, no por apego al inmueble.
• Suelen actuar a través de un servicer, que gestiona pero no decide.
• Cierran ejercicio y trimestre, y las fechas importan.

Dos escenarios que no deben mezclarse

La confusión más común es tratar como una sola cosa dos situaciones jurídicamente distintas.

Una es comprar un inmueble que el fondo ya tiene en propiedad. Es una compraventa ordinaria, con sus comprobaciones y su precio.

Otra es que el fondo haya adquirido el préstamo impagado que pesa sobre tu vivienda. Ahí no eres comprador, eres deudor, y las reglas son otras.

Este apartado y los dos siguientes se ocupan del primer escenario. El derecho del deudor tiene un apartado propio más abajo.

Qué comprobar antes de ofertar

Ninguna oferta debería salir sin esta comprobación hecha, y toda ella se puede completar en pocos días.

Merece énfasis la segunda. Los activos de cartera se venden a menudo sin posesión, y la diferencia de valor entre un inmueble libre y uno ocupado es enorme. Si se compra ocupado, el coste y el plazo de recuperarlo forman parte del precio.

Y la tercera también: en la propiedad horizontal, el adquirente responde de las cuotas de la anualidad en curso y de los años naturales anteriores que la ley determina, de modo que la deuda de comunidad viaja con el piso.

• Nota simple registral actualizada: titularidad, superficie, cargas, hipotecas, embargos y anotaciones.
• Situación posesoria real: si está ocupado, por quién y con qué título.
• Certificado de la comunidad de propietarios sobre deudas pendientes y derramas aprobadas.
• Recibos del IBI de los últimos cuatro años y situación de las tasas municipales.
• Certificado de eficiencia energética y, cuando proceda, licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad.
• Estado urbanístico: si hay expedientes, infracciones o discrepancias con el Catastro.
• Estado físico del inmueble, con visita e informe técnico si el importe lo justifica.

Cómo se negocia el precio

La oferta que funciona es la que lleva el descuento justificado con números, no la que simplemente pide rebaja.

Lo que no funciona: insistir sin argumentos nuevos, negociar con varios interlocutores a la vez o mostrar que el inmueble es imprescindible para ti.

• Documenta cada defecto con presupuesto: humedades, instalaciones, carpinterías, cubierta.
• Cuantifica las cargas que asumes: deuda de comunidad, IBI, coste estimado del desalojo.
• Aporta comparables reales de la zona, con precios cerrados y no de anuncio.
• Ofrece lo que el fondo valora: financiación acreditada, plazo corto de firma, oferta sin condiciones suspensivas.
• Pon fecha de caducidad a tu oferta y respétala.
• Pregunta por el cierre de trimestre. Un activo que lleva meses en balance pesa.

Las cláusulas del contrato que hay que leer dos veces

Los contratos redactados por el vendedor institucional incluyen previsiones que conviene identificar antes de firmar.

Sobre las arras conviene una precisión: el artículo 1454 del Código Civil regula las arras penitenciales, que permiten desistir perdiendo la señal o devolviéndola doblada, pero solo si el contrato las configura así. Si nada se dice, lo habitual es que se interpreten como confirmatorias y no habiliten para desistir.

Los costes que se suman al precio

Un error frecuente es presupuestar solo el importe de la compra.

Al precio hay que añadir el impuesto que corresponda —Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en segunda transmisión, con el tipo de la comunidad autónoma, o IVA más Actos Jurídicos Documentados cuando el transmitente actúa como empresario y se trata de primera entrega—, notaría, registro, gestoría, la deuda de comunidad que se asuma, el IBI pendiente y el coste estimado de la recuperación posesoria si se compra ocupado.

Conviene calcularlo antes de ofertar, no después de firmar las arras.

Si el fondo compró tu deuda, no el inmueble

Es la otra cara del asunto, y la que más consultas genera.

Cuando un fondo adquiere un préstamo impagado, el deudor sigue debiendo lo mismo: la cesión del crédito no reduce la deuda por sí sola. Lo que cambia es el acreedor y, muchas veces, su disposición a pactar una quita, porque compró con descuento.

Hay una figura que conviene conocer con precisión, porque circula muy distorsionada. El artículo 1535 del Código Civil dispone que, vendiéndose un crédito litigioso, el deudor tendrá derecho a extinguirlo reembolsando al cesionario el precio que pagó, las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que fue satisfecho. El mismo artículo precisa que se tendrá por litigioso un crédito desde que se conteste a la demanda relativa al mismo, y que el deudor podrá usar de su derecho dentro de nueve días contados desde que el cesionario le reclame el pago.

Dos límites, por tanto: el crédito debe ser litigioso en ese sentido estricto, y el plazo es de nueve días. No es un derecho general a recomprar la deuda por lo que pagó el fondo.

Fuera de ese supuesto, lo que hay es negociación. Y ahí sí existe margen: quitas, dación en pago, reestructuración o venta con acuerdo del acreedor son salidas que se pactan con frecuencia, siempre en función del caso.

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Si el asunto es tuyo y quieres revisarlo con alguien, esta materia se trata en el área de Derecho Civil e inmobiliario de EOM.