Manda lo que se pacte
Es la diferencia esencial con el alquiler de vivienda y conviene tenerla clara desde el principio.
El arrendamiento para uso distinto de vivienda se rige, en primer lugar, por la voluntad de las partes; en su defecto, por lo dispuesto en el título correspondiente de la Ley de Arrendamientos Urbanos; y supletoriamente, por el Código Civil.
No hay prórrogas obligatorias, ni límites legales a la renta, ni las garantías tuitivas propias del alquiler de vivienda. Lo que no esté escrito en el contrato, probablemente no exista.
De ahí que en los locales el contrato importe mucho más que en la vivienda.
Lo que no puede faltar en el contrato
Un contrato de local que omite alguno de estos puntos acaba generando conflicto.
- Identificación del local, su superficie y su descripción registral.
- Destino pactado y actividad que se va a desarrollar.
- Duración, con indicación expresa de prórrogas y de preavisos.
- Renta, periodicidad, forma de pago y sistema de actualización.
- Reparto de gastos: comunidad, impuesto sobre bienes inmuebles, suministros, seguros.
- Fianza y garantías adicionales.
- Régimen de obras, tanto las necesarias como las de adecuación.
- Cesión del contrato y subarriendo.
- Causas de resolución y consecuencias.
- Estado del local a la entrega y a la devolución.
La fianza
El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos exige, a la celebración del contrato, una fianza en metálico equivalente a dos mensualidades de renta en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
Es obligatoria y adicional a cualquier otra garantía que las partes pacten, como un aval bancario o un depósito complementario.
Además, la fianza debe depositarse en el organismo competente de la comunidad autónoma, obligación que corresponde al arrendador y que a menudo se incumple.
Cesión y subarriendo
Es una de las particularidades más valiosas del régimen de locales, y conviene conocerla porque opera salvo pacto en contrario.
El artículo 32 establece que, cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
El arrendador tiene derecho a una elevación de la renta en los términos que el artículo señala, y la cesión o el subarriendo deben notificársele de forma fehaciente en el plazo de un mes desde que se hubieran concertado.
Ahora bien, ese derecho puede excluirse por pacto. Por eso, quien vaya a montar un negocio con vocación de traspaso debe comprobar que el contrato no lo excluye.
La indemnización por clientela
Es la figura que más se ignora y que más dinero puede suponer al final del arrendamiento.
El artículo 34 reconoce al arrendatario, cuando en la finca se haya venido ejerciendo durante los últimos cinco años una actividad comercial de venta al público, el derecho a una indemnización a cargo del arrendador si manifiesta con cuatro meses de antelación su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado, y el arrendamiento se extingue por transcurso del término convencional.
La cuantía se determina conforme a las reglas que el propio artículo establece, atendiendo a si el arrendatario inicia en el mismo municipio una actividad igual o distinta y al aprovechamiento que el arrendador obtenga de la clientela.
También este derecho puede excluirse por pacto, y en la práctica muchos contratos lo excluyen. Conviene leerlo antes de firmar.
Obras
El artículo 30 remite, para las obras de conservación y mejora, a las reglas previstas para el arrendamiento de vivienda con las adaptaciones correspondientes.
El arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar el local en condiciones de servir al uso convenido, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario.
Las obras de adecuación del local a la actividad corren normalmente a cargo del arrendatario, y aquí conviene pactar tres cosas: qué obras se autorizan, si quedan en beneficio de la propiedad al terminar, y si se compensan de algún modo.
Sin ese pacto, las discusiones al devolver el local son casi seguras.
El IVA
El arrendamiento de local de negocio está sujeto y no exento de IVA, a diferencia del arrendamiento de vivienda.
El arrendador debe repercutir el impuesto al tipo general y emitir factura. Y cuando el arrendatario es empresario o profesional con derecho a deducción, esa cuota es deducible en los términos generales del impuesto.
Además, el arrendamiento de local suele estar sujeto a retención a cuenta del IRPF o del Impuesto sobre Sociedades cuando el arrendatario es empresario o profesional, que este debe practicar e ingresar.
Si hay impago
El cauce está en la Ley de Enjuiciamiento Civil y es relativamente rápido si el contrato está bien hecho.
Cabe el desahucio por falta de pago, la reclamación de las rentas debidas o la acumulación de ambas acciones. El contrato y los justificantes de pago son la prueba esencial.
Conviene requerir previamente por escrito y de forma fehaciente, tanto porque a veces resuelve el problema como porque acredita la reclamación.
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Fuentes y fecha de revisión
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